재건축초과이익환수제 완화 논의···공급vs집값 논쟁

노후 단지 사업성 개선·아파트 공급 탄력 전망

정치권 내 의견 엇갈려 정책 실현성 미지수

공사비 상승 속 불필요한 규제 비판도 제기

서울 아파트 단지. 사진=강민석 기자 [e-mail]

더불어민주당이 재건축초과이익환수제(재초환) 완화 또는 폐지 논의를 본격화하면서 부동산 시장이 술렁이고 있다. 도심 주택 공급 확대라는 명분이 제시되는 가운데 시장에서는 공급 신호탄이 될 수 있다는 기대와 함께 집값 상승 불씨가 되살아날 수 있다는 우려가 동시에 나오고 있다.

24일 부동산 업계 등에 따르면 여당인 더불어민주당(민주당)은 그간 재초환 유지 기조를 고수해왔지만 최근 부동산 민심 악화를 의식하며 태도 변화 조짐을 보이고 있다.

문진석 민주당 원내운영수석부대표는 지난 23일 "국토위 차원에서 재초환 완화 논의가 진행 중이며 유예기간을 대폭 늘리거나 폐지하는 두 안을 검토 중"이라고 밝혔다. 복기왕 민주당 국토위 간사도 "시장 안정화 효과가 기대된다면 폐지도 가능하다"고 언급했다.

재초환은 조합원 1인이 재건축으로 얻은 이익이 8000만 원을 초과하면 초과 금액의 최대 50%를 환수하는 제도다. 2018년 부활 이후 재건축 사업성에 큰 영향을 미쳤다. 업계에서는 재초환이 신규 주택 공급을 막는 걸림돌로 작용했다고 평가한다.

이번 논의는 10·15 대책 이후 강화된 대출 규제와 거래 제한 조치로 부동산 민심이 악화된 상황과 맞물린 행보로 분석된다. 실제 10월 셋째 주 서울 아파트값은 전주 대비 0.50% 상승했고 성동·광진·강동 등 주요 한강벨트 지역은 1% 이상 오르며 2013년 이후 최고 상승률을 기록했다.

재초환 완화 시 조합의 사업성이 개선돼 도심 신규 아파트 공급 확대가 가능할 것이란 기대도 나온다. 특히 강남·여의도·목동 등 노후 재건축 단지는 사업 추진에 탄력을 받을 수 있다는 전망이다.

하지만 단기 집값 상승 가능성에 대한 우려도 크다. 입주까지 수년이 걸리는 만큼 단기적으로는 재건축 기대 단지 가격만 오를 수 있다는 분석이다. 정치적 현실을 고려할 때 실제 폐지까지 이어질 가능성도 미지수다. 민주당 내부에서도 의견이 엇갈리고 있으며, 정부의 최종 입장도 확정되지 않았다.

전문가들은 재초환 완화나 폐지가 재건축 사업 속도를 높이는 데 기여할 수 있지만, 공급 확대 목표 달성을 위해선 인허가 절차 개선과 정비사업 인센티브 등 종합적 제도 정비가 필요하다고 지적한다.

송승헌 도시와경제 대표는 "공사비 상승으로 개발이익이 줄어든 상황에서 재초환은 시장에 불필요한 규제로 작용하고 있다"며 "폐지 논의가 현실화된다면 공급 측면에서는 긍정적 신호로 작용할 수 있을 것"이라고 말했다. 이어 "다만 재초환 폐지가 만능 해법은 아니며, 제도 개선이 병행돼야 의미 있는 성과를 낼 수 있다"면서 "무엇보다 정책이 신속히 추진돼야만 효과를 체감할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.