빛 바랜 신탁방식 재건축···곳곳서 조합방식 사업 전환 검토

신탁사 소극 행보에...재건축 단지들 조합방식으로 '선회'

PF 리스크 등 구조적 한계 이어져...전문성 논란도 도마 위

"구조적 한계 뚜렷···조합방식 복귀 흐름 당분간 지속될 듯"

DB 아파트, 주택, 대출, 금리, 물가, 부동산, 주택담보 사진=강민석 기자 [e-mail]

재건축 시장에서 한때 대안으로 주목받았던 신탁방식 정비사업이 최근 들어 급격히 힘을 잃고 있다. PF(프로젝트파이낸싱) 시장 위축에 따른 자금 조달 불확실성과 신탁사의 소극적인 사업 대응이 겹치면서 목동·여의도 등 주요 정비 예정지에서 조합방식으로 회귀하는 움직임이 잇따르고 있다.

11일 정비업계에 따르면 서울 목동 신시가지 일부 단지와 여의도 등 주요 재건축 예정지에서 신탁사와의 협업이 무산되거나 철회된 이후 조합방식으로 전환 논의가 속도를 내고 있다. 신탁방식은 한때 빠른 사업 추진과 투명한 자금 집행 등으로 각광받았지만, 최근에는 강남·강북 주요 단지들을 중심으로 사업 방식 전환을 고심하는 분위기가 확산되고 있다.

실제로 목동9단지는 지난 2023년 신탁방식 재건축을 표방하며 주목받았지만, 1년도 채 지나지 않아 사업을 조합방식으로 전환했다. 여의도 대교아파트도 당초 KB부동산신탁을 예비사업시행자로 선정했지만 조합방식으로 방향을 틀었고, 서초구 방배삼호아파트 역시 한국토지신탁과 함께하던 사업을 중단하고 조합방식으로 전환한 것으로 알려졌다.

이처럼 재건축 사업장들이 신탁 방식에서 조합 방식으로의 선회하는 것은 정부가 서울 등 수도권 정비사업 관련 규제를 풀면서 신탁 방식이 아니어도 사업 속도가 빨라졌기 때문이다. 또 높은 수수료와 신탁사들의 부동산 PF 시장의 불확실성이 커지면서 재무 리스크까지 부담으로 작용한 것으로 풀이된다.

특히 자금 조달력 측면에서 신탁방식의 장점이 점차 퇴색하고 있다. 금융권 전반에서 신탁사업에 대한 보수적 접근이 강화되면서, 사업 자금 조달 과정이 까다로워지고 책임준공 등의 조건도 과도하게 강화되는 추세다. 이에 따라 신탁사들이 사실상 사업 리스크를 조합 측에 전가하려는 모습도 일부 나타나고 있다.

신탁사들은 그간 전문성을 바탕으로 이해관계자 간 갈등조정, 투명한 사업추진, 빠른 사업추진, 원활한 자금 조달이 가능하다고 정비사업을 추진하는 단지에 강조해왔다. 실제 신탁방식은 추진위원회와 조합설립 절차를 생략할 수 있어 정비사업 추진 기간 단축이 가능하다는 점에서 많은 단지들의 선택을 받았다.

하지만 사업 승인 과정에서 관할 지자체와의 협의가 예상보다 길어지면서 신탁방식이 조합방식보다 속도가 빠르다는 장점이 희석됐다. 반면 서울시가 재개발·재건축 패스트트랙 도입 및 규제 완화 기조를 보이며 조합방식의 재건축 추진을 용이하게 만들고 있다. 이에 조합방식의 사업 추진이 활발해지고 신탁방식의 필요성이 상대적으로 감소하고 있다.

특히 신탁방식은 인허가 과정에서 신탁사의 결정권이 조합원들의 의견을 충분히 반영하지 못하면서 불만이 쌓이는 분위기다. 또 신탁사는 시행 이익과 수수료를 취하는 구조이기 때문에 조합원들의 개발 이익이 줄어든다는 점도 문제로 떠올랐다. 신탁방식은 사업 규모나 복잡성에 따라 그 규모가 다르지만, 통상 분양 이후 발생한 매출 1~3%를 수수료로 가져간다.

이러한 한계가 누적되면서 재건축 사업의 무게추는 다시 조합방식으로 기울고 있다. 조합방식은 설계와 시공사 선정, 금융 조달 등에서 자율성이 높고 조합원 의견 반영이 상대적으로 쉬운 구조다. 다만 행정 절차가 복잡하고, 조합 운영의 투명성이 확보되지 않을 경우 갈등 소지가 크다는 점은 여전히 단점으로 꼽힌다.

업계에선 당분간 조합방식을 중심으로 한 재건축 사업 재편이 이어질 것으로 내다봤다. 정비업계 관계자는 "신탁 방식이나 조합방식이나 사업 속도는 크게 차이 나지 않는다"면서 "운영 미숙 등과 같은 전문성에서 논란이 생긴다면 경쟁력이 떨어질 수밖에 없다"고 말했다.