규제 한계론 확산...전문가 "구체적 공급 시그널 필요"

대출 규제 대상···서울 재고 아파트 127만가구

아파트 매수 문의↓···일부 단지 호가 하락 조짐

전문가들 "중장기 고려한 공급 확대 정책 필요"

최근 서울 아파트값이 3년 9개월 만에 최대 상승폭을 기록하는 등 시장 과열 우려가 커지자 정부가 지난달 말 고강도 부동산 규제 대책을 내놨다. 주택공급 부족이라는 근본 문제가 여전한 상황에서 수요 억제만으로는 장기적 집값 불안을 잠재우기 어렵다는 전문가들의 지적이 나온다.

1일 KB부동산 월간 주택가격 동향에 따르면 '6월 서울 매매가격 전망지수'는 전월 대비 23.6포인트 오른 133.9로 나타났다.

최근 집값 상승 속도가 불붙고 있는 상황에서, 정부는 지난달 27일 부동산 안정을 위한 6·27 대책을 내놨다. 이번 대책의 핵심은 ▲수도권 및 규제지역 주택담보대출(주담대) 한도 6억원 제한 ▲주담대 이용 시 6개월 내 실거주(전입) 의무 부과 ▲1주택자 추가 주택 구입 시 기존 주택 6개월 내 매도 조건, 다주택자 신규 주담대 전면 금지(LTV 0%) ▲생애최초 및 정책대출(디딤돌·버팀목 등) 한도 축소 및 LTV 80%→70% 하향 ▲금융권 대출 총량관리 강화 등이다.

특히 부동산R114 자료를 보면, 6억원 초과 주택담보대출 금지 규제는 서울 임대 아파트를 제외한 재고아파트 약 171만7384가구 중 74%(127만6257가구)가 해당한다. 이는 서울 아파트(임대 제외) 10채 중 7채 이상이 규제 대상이라는 의미다. 여기에 대출을 이용해 집을 살 경우 6개월 내 실거주 의무까지 부과돼 갭투자 투기 우려도 줄어들게 된다. 정부는 이번 조치로 과열된 수도권 주택시장을 잡겠다는 취지다.

시장에서는 즉각 반응이 나타났다. 대책 발표 이후 서울 강남권을 포함한 주요 단지의 매수 문의가 뚝 끊기고, 일부 단지에서는 호가 하락 조짐도 보이고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "이번 대책은 최근 과열 양상을 띠었던 강남과 한강벨트 주택시장을 정조준한 고강도 대출규제"라며 "현금 부자만 집을 산다는 통념과 달리, 강남 아파트 상당수가 대출을 동원해 거래되는 만큼 시장 충격이 적지 않을 것"이라고 설명했다. 이어 "중저가 아파트 밀집지역인 서울 외곽 등은 서울 인기 지역보다 영향은 덜 받을 수 있지만 대출시 '의무 입주6개월' 규제로 인해 반사이익은 제한적일 것"이라고 분석했다.

업계에서는 장기적 시장 안정 효과에 대한 회의론도 크다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 이번 규제로 당장은 2~3개월 정도 효과가 있겠지만, 연말로 갈수록 서울 집값은 다시 우상향할 가능성이 높을 것으로 진단했다. 그 이유로는 공급 부족과 시중 유동성 확대를 꼽았다. 또한 서 교수는 "현재 주택 매도 물량이 시장에 나오지 않고 있는 상황"이라며 "추경으로 30조원이 추가로 풀리면 시중 통화량이 더 늘어나 유동성 장세가 더 심화될 것으로 보인다"고 했다. 이어 "공급 부족과 풍부한 유동성이 맞물리면서 인플레이션 압력까지 더해져 결국 수요-공급 불균형에 따른 가격 상승이 불가피하다"고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 이번 대책의 영향력을 제한적으로 평가했다. 그는 "대출규제의 타깃이 되는 지역에서는 거래 위축과 가격 변동 폭 축소가 있을 것"이라며 "그 외 지역에 미치는 영향은 미미할 것으로 분석된다"고 했다. 이어 "인위적인 시장 규제는 당장의 심리적 효과는 있을지 몰라도, 장기적인 정책 목표 달성에는 불충분할 수 있다"며 "다주택자 규제 지속은 결국 건설생산품의 수요를 줄이게 되고, 이는 건설 경기 위축으로 이어질 수밖에 없을 것"이라고 지적했다.

이번 대책이 실수요자에게도 지나치게 큰 부담을 주고 있다는 분석도 나왔다. 송승현 도시와경제 대표는 "이번 대책은 '주택 수요 억제'에 초점이 맞춰져 있기 때문에 단기적으로는 수도권과 지방 모두 거래위축·가격 하방압력이 나타날 가능성이 있다"며 "지역별, 소득별 특성을 고려하지 않은 정책은 실수요자의 매입을 어렵게 만들어 시장 왜곡을 초래할 수 있다"고 우려했다. 이어 "갭투자 차단이라는 명분으로 실거주자의 전세대출까지 위축시킬 수 있기 때문에 풍선효과가 발생할 가능성도 있다"고 덧붙였다. 그는 보완책으로 정책대출과 일반대출의 정비, 지역별 차등적 LTV 규제, 대출 가능 금액 차등 적용 등을 제안했다.

특히 업계 전문가들은 이번 대책이 건설경기에도 악영향을 미칠 것으로 우려했다. 송승현 대표는 "이번 조치로 수도권과 지방의 분양시장 모두 위축될 수 있으며, 청약대기 수요 이탈로 청약 미달, 사업성 악화, 정비사업 지연 등 공급 차질 우려가 현실화될 수 있다"고 지적했다. 이어 "단기적 수요 조절과 중장기 공급 불균형을 동시에 고려한 균형 있는 정책 설계가 시급하다"고 강조했다.

서진형 교수는 "거래량 감소로 인한 주택시장 경색은 건설사들의 자금 회전에도 악영향을 미쳐 사업 추진 속도까지 늦어질 수 있다"며 "특히 민간 공급 확대가 절실한 시점에서 이번 규제가 중장기적으로 서울 및 수도권 주택 공급 여력을 위축시키는 결과로 이어질 우려가 있다"고 말했다.