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오피니언 부담금 대못 뽑았지만···서민들 분담금 부담 여전

오피니언 기자수첩

부담금 대못 뽑았지만···서민들 분담금 부담 여전

등록 2023.12.21 17:09

장귀용

  기자

reporter
재건축의 대표적인 대못으로 꼽히는 재건축 초과이익환수법(재초환)이 완화된다. 지난 8일 국회를 통과한 개정안에 따르면 재초환 면제기준은 3000만원에서 8000만원으로 높아지고 부과구간도 2000만원에서 5000만원으로 올라간다. 1주택자 부담완화도 포함됐다. 국토부는 개정안을 통해 부담금 부과 대상 재건축단지가 111곳에서 67곳으로 약 40%가량 줄어들 것으로 보고 있다.

재초환은 2006년 첫 도입 때부터 말이 많았던 제도다. 재건축 후 새로 받는 집의 가치가 원래 집보다 비싸니 세금을 내라는 것이 골자인데, 집을 팔지도 않은 사람에게 부담을 강요하는 꼴이기 때문이다. 집값 상승을 억눌러보겠단 취지였지만, 헌 집이 새 집이 되면서 자연스럽게 가치가 오르는 것을 세금으로 강탈하는 제도라는 비판을 피할 수 없었다.

이번 기준완화도 자못 아쉽다는 지적이 나온다. 이번 개정 전까지 17년 동안 2006년의 기준을 그대로 유지해왔기 때문이다. 그간의 물가인상을 고려하면 여전히 부담이 만만치 않다.

일각에서는 부담금 못지않게 부담이 큰 분담금도 합리화할 필요가 있다는 지적이 나온다. 부담금은 가치 상승에 대해 매기는 세금이다. 분담금은 개발에 드는 비용을 주민들이 나눠 내는 것을 말한다.

실제로 서민들이 사는 중소형이하 평형 아파트는 부담금 걱정 전에 분담금 때문에 사업에 큰 애를 먹고 있다. 집이 작아서 부지면적에 비해 가구 수가 많은 탓에 재건축을 하더라도 일반분양분을 많이 만들지 못해서다. 가구 수에 비례하는 각종 규제가 더 많이 적용되는 것도 치명적이다.

얼마 전 시공사계약을 파기하고 수렁에 빠져들고 있는 상계주공5단지가 대표적이다. 11평(전용 31㎡) 단일 평형인 이 아파트는 기존 용적률이 93% 낮지만 예상 분담금이 5억원대로 알려지며 혼란을 겪었다. 평형을 전용 59㎡와 84㎡로 확장한데다 그나마 새로 짓는 집 156가구도 모두 공공임대로 기부채납 해야 해서다.

공공임대주택은 조합이 비용을 들여서 지은 뒤 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관에게 매각하면, 공공기관이 임대인을 구해서 공급하는 임대주택이다. 용적률을 일부 올려주는 대신 공공기여의 일환으로 기부채납 하는 제도다.

그런데 이 매각 금액이 터무니없다는 게 문제다. 금액 산정의 기준이 되는 표준건축비는 분양가상한제 주택에 적용되는 기본건축비의 57% 수준에 불과하다. 그나마도 지하주차장과 공원 등 공용부분의 건립비용은 제외다. 종상향으로 얻는 용적률로 공급하는 임대주택은 땅값마저 안준다. 1채를 지을 때마다 적자다.

표준건축비만 현실화돼도 분담금이 크게 내려간다. 일반분양 만큼은 아니더라도 비용이 보전되면 원주민인 조합원들의 부담이 줄어들게 된다. 고질적인 임대주택 품질저하 문제도 해결할 수 있다. 매입비용 부담 증가가 고민이라면, 관리비용을 단지에서 부담하고 임대료 상승률을 공공기관과 협의하는 조건으로 임대주택 운영을 단지에 맡겨도 될 일이다. 단지 입장에선 꾸준한 임대료 수익을 통해 임대주택과 공용부분관리비용을 충당 할 수 있으니 '윈-윈'이다.

공원녹지법에 따른 녹지공급도 실용성이 없다는 지적이 나온다. 공원녹지법은 가구 수를 기준으로 1000가구 미만은 부지의 5%, 1000가구 이상은 30%를 녹지로 공급하도록 하고 있다. 이렇게 만들어진 소형공원은 이용률도 낮고 우범지대가 되기 십상이다. 일선 지자체도 인력부족으로 관리에 애를 먹고 있다. 차라리 현금으로 받아서 기존에 있는 중대형공원을 관리하는 것이 주민들 편의에도 이득이다.

이제 도심포화로 인해 도시에 거주하는 시민이라면 1번 이상 재개발·재건축을 경험할 지점에 와있다. 실제로 도심에선 재개발·재건축이 아니고선 좋은 품질을 갖춘 다량의 주택공급이 힘든 실정이다. 재건축을 막는다는 것은 일정한 주택공급을 막는 일에 다름 아니다.

주택공급 부족으로 집값이 폭등한 경험을 또 다시 반복할 순 없다. 내 집 한 채가 전부인 서민들에게 녹물 없는 새 아파트에 살아보는 꿈마저 사치라고 지적할 텐가?
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