"분양 하긴 해야 하는데···" 대출 규제 폭탄에 시행·시공사 진퇴양난

분양가 급등 속 대출한도 6억 대못···노른자 청약 멈칫

사업 일정 재검토多···지역별 대출 상한 세분화 등 촉구

서울 시내 한 모델하우스 내 단지 모형도. 기사 특정 사실과 무관함. 사진=권한일 기자

기준 금리 인하와 유동자금 확대로 회복세를 보여온 청약시장이 다시 경직되고 있다. 이재명 정부가 수도권 주택 담보 대출 한도를 최대 6억원으로 제한하는 초강력 수요 억제책을 발표하면서부터다. 인천·경기는 물론 '흥행 보증수표'로 꼽히는 서울에서도 분양을 앞둔 시행사·시공사들이 일정을 재검토하느라 분주히 움직이고 있다.

1일 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 5월 1일부터 6월 27일까지 입주자 모집공고를 낸 민영·국민 아파트는 총 28곳이었지만 이후 한 달간 10곳에 그치는 등 청약 공고 자체가 6.27 대출 규제 발표를 기점으로 대폭 줄었다. 특히 청약 경쟁률에선 확연한 차이가 확인된다.

지난달 28일 이후 수도권에서 청약을 진행한 단지 가운데 흥행에 성공한 검단호수공원역 중흥S-클래스(새솔건설 시행, 중흥토건 시공)를 제외하면 해링턴플레이스 김포 풍무(효성중공업), 클러스터용인 경남아너스빌(SM스틸), 힐스테이트 회룡역파크뷰(현대건설), 신분평 더웨이시티 제일풍경채(제일건설), 가야역 롯데캐슬 스카이엘(롯데건설), 무등산 경남아너스빌 디원(SM스틸) 등 대부분은 모집인원을 크게 채우지 못한 채 마감됐다.

내달부터는 ▲서울 동대문구 제기동역 아이파크(HDC현대산업개발 시공) ▲광명 철산역자이(GS건설) ▲고양 식사 푸르지오 파크센트(대우건설) ▲수원 영통 망포역 푸르지오 르마크(대우건설) ▲서울 동작구 힐스테이트 이수역센트럴(현대건설) ▲힐스테이트 광명(현대건설) 등 전용면적 84㎡(34평) 기준으로 분양가가 6억원을 훌쩍 넘을 것으로 보이는 단지들의 청약 일정이 예정대로 진행될지, 목표 모집인원을 무난하게 달성할지 미지수다.

심지어 상급지로 통하는 서울 송파와 과천에선 전용 84㎡ 기준 일반 분양가가 20~30억원에 달하는 잠실 르엘(잠실 미성크로바 재건축, 롯데건설)과 디에이치 아델스타(과천 주암장군마을 재개발, 현대건설) 등의 분양공고도 나올 예정이다.

현실적으로 현금 보유량이 부족한 무주택자 대다수는 대출을 끼고 청약에 나설 수밖에 없지만 이처럼 분양가가 높은 아파트나 중대형 타입은 6억원 대출한도에 무주택자들이 청약 지원 자체를 주저할 수밖에 없는 실정이다.

통상 청약 당첨 시 분양가의 10%를 계약금으로 내고, 분양가의 60%를 중도금, 30%를 잔금으로 낸다. 일반적으로 계약금은 현금으로 납부하지만, 중도금부터는 집단대출을 진행한다. 나머지 잔금은 주택 임차 등을 통한 보증금으로 마련하기도 한다.

현재 대출 제한 상황에서 만일 분양가가 10억원인 수도권 아파트를 분양받으려면 최대 대출한도 6억원을 제외한 4억원을 수분양자가 마련해야만 한다. 6.27 대책이 발표되기 이전(지난달 28일 기준)에 입주자 모집공고를 낸 단지에는 중도금과 이주비, 잔금 대출에 종전 규정이 적용되지만 이후 입주자 모집공고가 나온 단지는 중도금부터 대출 규제를 적용받게 된다. 결국 사업 주체인 시행사(발주처) 입장에선 분양공고 자체를 망설이는 결과를 낳고 있다.

최근 분양가는 매섭게 치솟고 있다. 주택도시보증공사(HUG) 통계를 보면, 올해 6월 말 기준 서울 내 ㎡당 평균 분양가(공급기준)는 1393만9000원으로, 3.3㎡(1평) 기준으로 환산하면 4607만9000원, 전용 84㎡(34평) 기준으로는 15억원대에 달한다. 경기·인천 민간아파트 ㎡당 평균 분양가는 881만9000원으로, 전용 84㎡(공급면적 115㎡)로 환산하면 약 10억1400만원에 이른다.

A 건설사 관계자는 "서울이나 입지가 좋은 수도권은 청약률에는 문제가 없지만 향후 계약률이나 이탈률이 문제"라고 짚었다. 그는 "대출 규제가 없을 때도 상대적으로 분양가가 높은 대형 평형의 경우 초기 청약률보다는 준공까지 계약 마감을 목표로 삼고 분양에 나섰지만, 6억원 대출한도 설정으로 이 같은 목표 설정마저도 불가능해진 셈"이라고 토로했다.

서울·경기·인천 등 수도권 미분양 물량만 1만4000여 가구에 이르는 상황에서 외곽을 중심으로 미분양이 더 늘어 심각한 상황이 초래될 수 있다는 지적도 많다.

국토교통부 주택통계(6월 말 집계)에 따르면 경기지역 미분양은 1만1093가구에 달하고 인천은 1825가구다. 서울 미분양 물량도 꾸준히 늘어 2022년 말 이후 최대치인 1021가구다. 계엄·탄핵·조기대선 등 시국 불안으로 올 상반기(1~6월)에 평년대비 신규 분양 자체가 급감했지만 미분양은 해소되지 않고 있다.

이 같은 상황에 업계에선 정부의 무차별 대출 규제가 분양 시장 전반의 침체는 물론 발주량 감소와 시공 실적 하락, 공급 부족 등 악순환을 가중시킬 것이라는 지적이 이어진다.

B 건설사 관계자는 "경기도는 일부를 제외하면 미분양이 심각하고 악성 준공 후 미분양 아파트도 많다"면서 "시장이 활황으로 살아나지 않는 한 미분양은 계속 쌓일 수밖에 없는 만큼, 서울·수도권 핵심지와 외곽 등 지역을 세분화해 대출 규제를 차등 적용해야 한다"고 목소리를 높였다.

서진형 광운대 부동산학과 교수는 "분양시장이 위축되고, 건설사의 주택공급 물량이 줄어들면 중장기적으로 공급이 부족해진다"며 "수요억제책보다는 공급 확대 중심의 정책 전환이 필요하다"고 말했다.