집값 상승세 확 꺾였다···'대출 옥죄기' 약발 주효

서울 집값 상승세 스톱···대출 막힌 수요자들 '거래 보류'

정책금융 축소→실수요자 타격···'사다리 걷어차기' 지적

"투기 수요 억제엔 효과···규제 및 공급 정책 '병행' 필요"

서울 한강변 아파트단지 모습. 사진=권한일 기자

이재명 정부가 발표한 '6·27 대책'이 시행 한 달을 맞은 가운데, 그 효과가 점차 시장에 나타나고 있다. 고강도 대출 규제를 앞세운 이번 대책은 단기간 내 갭투자와 고가 주택 수요를 급격히 위축시키며 집값 상승세를 멈추게 하는 데 일정 부분 성과를 거뒀다는 평가다.

한국부동산원이 지난 24일 발표한 '7월 셋째 주(21일 기준) 주간 아파트 가격 동향'에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.16% 올라 전주(0.19%) 대비 상승 폭이 0.03% 포인트(p) 줄었다. 6·27 대책 발표 이후 한 달째 상승세가 꺾인 모습이다.

앞서 당국은 지난달 주택구입 목적의 대출 최대한도를 6억원으로 제한하고 전입의무를 강화하는 방안을 담은 가계부채 관리 대책을 발표했다. 갭투자 차단을 위해 소유권 이전을 조건으로 한 전세대출도 금지됐다. 여기에 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 확대 등 전방위적 규제가 동시에 시행됐다.

한국은행이 전날 발표한 '2025년 7월 소비자동향조사'를 보면 이달 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 109로 전월 대비 11p 하락하며 지난 4월(108) 이후 최저치를 기록했다. 하락폭 기준으로는 기준금리 인상으로 매수 심리가 위축된 지난 2022년 7월(16p) 이후 최대 하락폭이다.

주택가격전망 CSI는 지난 3월(105)부터 반등해 6월(120)까지 4개월 연속 상승세를 이어갔으나, 이번 달 들어 5개월 만에 하락 전환했다. 이 지수는 1년 후 집값이 상승할 것이라는 응답자가 하락을 예상한 응답자보다 많을 경우 100을 웃돈다. 이번 하락은 정부의 가계부채 관리 강화 대책에 따른 주택가격 하락 기대감과 최근 수도권 아파트 매매가격 오름세 둔화가 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다.

시장에서의 반응은 즉각적으로 나타났다. 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 서울 아파트 매매 실거래가 자료를 분석한 결과, 6·27 대책 발표 후 2주간 최고가 거래량은 발표 전 2주(6월 13일∼26일) 대비 74% 감소했다. 같은 기간 거래량은 1312건, 이 중 최고가 거래는 300건으로 집계되는 등 시장이 급격히 냉각된 양상을 보였다.

대출 제한 효과는 금융권에서도 명확히 드러난다. 대책 발표 직후 시중은행과 인터넷은행들은 비대면 주택담보대출 접수를 중단하고 시스템 점검에 들어갔다. 영업점 창구에는 상담이 폭증했으며, 대출 가능 여부를 확인하려는 수요자들의 문의가 빗발쳤다. 고가 주택 구입에 필수적인 고액 대출이 막히면서 수요자 다수는 '거래 보류' 상태에 돌입했다.

전세시장도 출렁이고 있다. 갭투자용 전세대출 차단으로 '선매수 후임대' 구조가 무력화되자 수도권을 중심으로 전세물건 자체가 줄어드는 흐름이다. 실제로 일부 지역에서는 전세 매물 수가 전월 대비 급감했으며, 대신 보증금은 낮고 월세는 높은 형태의 계약이 빠르게 늘고 있다.

전문가들은 이러한 흐름이 중산층 이하 실수요자의 주거비 부담을 키우는 요인으로 작용할 수 있다고 경고한다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "전세의 월세화는 주거의 계층 사다리가 끊어지는 것을 의미한다"며 "보완할 수 있는 대책이 뒷받침돼야 한다"고 설명했다.

아울러 정부가 대출 규제로 가팔랐던 집값 오름세를 진정시켰지만, 갑작스러운 변화가 시장 참여자들에게 혼란을 줄 수 있다는 지적도 나온다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "최근 몇 년간 정부가 한꺼번에 규제를 강화하는 현상이 반복되다 보니 시장의 불안정성을 키우는 측면이 있다"며 "보다 장기적인 관점에서 제도를 설계할 필요가 있다"고 강조했다.

시장에서는 이같은 집값 진정세를 이어가려면 추가 공급 대책이 반드시 뒤따라야 한다고 강조한다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "적어도 1~2년 안에 공급을 최대한 하겠다는 신호부터 줘야 한다"면서 "총량을 넉넉하게 확보했다는 믿음을 줘야 수요자들이 동요하지 않고 기다릴 수 있을 것"이라고 말했다.