대한민국 마천루 시대, 복인가? 독인가?

경제적 효과 과장돼 추진에만 급급

【서울=뉴스웨이 박기호 기자】

현재 계획대로면 2015년 서울엔 초고층빌딩이 10여개

최근 초고층 빌딩 건축계획이 하나둘씩 경쟁을 하듯 고개를 내밀고 있다. 서울과 수도권에서만 상암동 DMC단지 서울라이트(133층, 640m)를 비롯 제2롯데월드(112층, 555m), 용산국제업무지구단지 드림타워(150층, 620m), 여의도 파크워(72층, 302m), 여의도 국제비즈니스센터(54층, 270m)등이 건립 예정상태다.

또한 현대차그룹은 서울 성수동 뚝섬 삼표레미콘부지에서 '현대차그룹 사옥'을 추진하고 있다. 3만2,137㎡ 규모인 삼표레미콘공장은 지하 7층∼지상 110층, 연면적 40만9,919㎡에 달하는 현대·기아차 글로벌비즈니스센터로 바뀐다. 또한 한국전력 본사 부지에는 2015년까지 용산국제업무지구의 2배에 달하는 대규모 복합단지(106만4,742㎡)를 짓고 글로벌 기업을 유치해 국제업무지구로 육성한다는 계획도 나왔다. 한편, 서울 중구가 도심에 있는 세운상가 지역에 세계 최고층이 될 220층 빌딩 건축의 필요성을 제기하는 등 지자체들도 마천루 건설에 동참할 태세다.

이들이 모두 완공되면 서울의 스카이라인은 큰 변화를 맞게 되지만 워낙 대규모로 진행중인 개발 프로젝트이기 때문에 돌발변수가 많다. 부동산 전문가들은 "대규모 개발 프로젝트는 막대한 자금과 오랜기간을 요구하기 때문에 사업의 진행과정에 돌발변수들이 많다"며 개발 계획 자체보다 구체적으로 추진되는 경과를 주시할 필요가 있다고 조언한다. 하지만 현재 나와 있는 계획을 보면 오는 2015년 서울엔 100m가 넘는 빌딩이 10여개나 들어서게 된다.

경제적 효과 과장돼 있어

	▲ 제2롯데월드 조감도

이처럼 초고층 빌딩 건축에 대해 정부는 서울의 상징성과 국제적 인지도 기여를 강조했다. 즉 랜드마크적인 측면이 강하기 때문에 한 도시를 상징하는 구심점이 될 수 있고 국제적 인지도를 높이는데 기여를 한다는 것이다. 실제 사람들은 뉴욕 하면 초고층 빌딩들의 맨하탄을 떠올리고 아랍에미레이트 두바이 하면 약 800m의 버즈두바이를 연상하듯 그 도시에 대한 인지도를 높이는 측면이 있다. 또한 정부는 경제적 측면도 중요하다고 강조했다. 비좁은 국토의 효율적 활용과 땅값이 비싸지는 상황에서 작은 대지를 최대한 활용하는 초고층 건물이 경제적이라는 것이다. 이러한 경제적 효과 외에 빌딩 건설과정의 고용창출효과 및 경제유발효과, 건설 후의 파급적 효과등을 주장했다. 이러한 부분들이 최근 제2롯데월드 허용에 대한 반대작용의 중추였던 안보와 항공상의 안전문제를 이겨내는 요인이었다.

하지만 제2롯데월드의 경제적 효과가 과대포장 됐다는 주장이 일각에서 제기되었으며, 정치권에서도 제기됐다. 민주당 백재현의원은 국회 경제분야 대정부 질문에서 "정부는 연인원 250만명의 고용효과가 있다고 하지만 연인원 개념을 고용에 적용하는 것은 눈속임"이라며 "실제로는 하루평균 2,000명도 안되는 효과일 뿐”이라고 경제적 효과의 허위성을 지적했다. 백의원은 특히 "건축물의 경제적 효과는 공간을 넓혀 효율성을 높여야 하는 것인데 높을수록 용도가 한정될 수밖에 없어 경제성이 떨어진다"며 "성남시 고도제한은 남겨둔 채 롯데월드만 초고층으로 짓겠다는 것은 재벌의 욕심에 정부가 놀아나는 것"이라고 제2롯데월드 허용을 꼬집었다. 백의원은 또 "경제 논리로만 따지면 성남지역의 45m 규제를 푸는 것이 더욱 효과적일 것"이라며 제2롯데월드의 초고층 신축 허용을 철회해야 한다고 거듭 주장했다.

설령, 초고층 빌딩이 설령 계획대로 모두 추진된다고 해도 사업성에서 문제가 될 수 있다. 최근 공실률이 늘어나고 있는 것도 주목해야 한다. 대부분의 고층빌딩들은 일부 상업시설을 제외하고는 업무시설로 사용이 될 예정이다. 서울에서는 지금도 사무실이 부족하지는 않다. 초고층 빌딩들이 모두 완공되면 엄청난 양의 사무실이 시장에 쏟아지게 된다. 수요가 충분하지 않으면 미분양 물량이 대거 쌓이게 되고 분양이 되더라도 임차업체를 구하지 못할 가능성이 높다. 국토해양부 통계에 따르면 지난해 하반기 오피스빌딩의 투자수익률은 평균 0.87%였다. 전년 하반기 5.00%에 비해 4.13%포인트나 하락한 것이다. 7대 도시 모든 지역에서 0∼2% 수준의 낮은 투자수익률을 보이고 있고, 특히 서울이 0.72%로 최저치를 기록했다. 오피스빌딩의 투자수익률이 크게 떨어진 것은 기관투자자 및 기업의 투자여건 악화로 인한 공실 증가, 임대료 상승폭 둔화, 매매가격의 지속적 하락에 따른 자본수익률 급락에 기인한 것으로 분석되고 있다. 오피스빌딩의 공실률은 올 1월1일 기준 평균 6.5%다. 지난해 7월1일 기준 5.3%에 비해 1.2%포인트 상승했다.

또한 국내의 경제규모상 불필요하게 많은 초고층 빌딩은 필요없다는 주장도 일각에서 꾸준히 제기되고 있다. 랜드마크 빌딩 주관사의 한 관계자는 "우리나라에선 경제 가치 등을 따져볼 때 100층 이상 초고층 빌딩은 2∼3개 정도가 적당하고, 그 이상으로 건립하는 것은 무리가 있다"는 의견을 제시했다.

실제 지난 몇 년간 가장 빠른 성장세를 구가하며 세계의 마천루를 꿈꾸던 아랍에미레이트의 두바이가 무려 6개의 초고층 빌딩을 쌓다가 최근에 총체적인 경제위기에 빠졌다. 물론 전세계적인 경제불황에 따른 영향도 있지만 신흥 경제도시 두바이도 이른바 ‘마천루의 저주’(전 세계가 지난 100년 동안 몇 차례의 심각한 경제위기를 겪을 때마다, 모두가 세계1위의 초고층빌딩이 세워진 즈음에 발생했다는 설)를 피해가지 못했다. 또한 현재 세계에서 가장 높은 빌딩인 타이페이 101층 빌딩도 아직도 공실률이 40%에 달해 상당기간 어려움을 겪을 것으로 전망됐다.

분단국가와 안전문제에 대해 무방비

얼마전 미국에서는 비행연습 중인 대통령 전용기 에어포스원이 9.11 테러가 발생한 미국 뉴욕시 상공을 저공비행을 하다가 비행기가 예고 없이 나타나자 고층빌딩으로 돌진하는 것으로 오인한 시민들이 급히 대피하는 소동이 벌어졌다.

특히 우리나라는 군사적 충돌 위험이 완전히 해소되지 않은 분단국가인 점과 초고층 빌딩이 화재나 지진, 테러 등 각종 재난에 노출될 가능성이 상대적으로 커 반대론자들을 자극하고 있다. 제2롯데월드 신축허용에 대해 공군 전투기 조종사가 현장에서 바라본 소신입장이라는 주제로 <국방일보>의 기고를 통해 "신축 건축물과 항공기 거리 너무 가깝다"며 "자동차 운전할 때 옆에 대형 트럭 있는 느낌이며 계기비행을 못한다고"고 주장을 했다. 또한 "비생착각으로 인한 사고가 공군에 종종 있으며, 이러한 일이 해상과 야산이 아닌 도심 한복판에서 일어난다면 정말 끔찍한 일이 아닐수 없다"고 말했었다.

또한 그 동안의 안전문제에 대해 무방비로 몇 차례의 재난을 당했던 경험이 있어 서울 곳곳에 초고층 건물이 잇따라 들어설 조짐을 보이면서 이들 건물들에 대한 안전문제도 제기되고 있다. 방재전문가들은 초고층 건축물에 화재 등 사고가 발생하면 건물 자체의 시설을 활용해야 한다고 지적한다. 천정에 설치된 스프링 쿨러 등 장비를 통해 초기에 제압해야 한다는 것이다. 진화보다 더 큰 문제로 제기되는 것은 인명구조에 대한 사안이다. 현재 국내에 있는 소방사다리차가 올라갈 수 있는 최대 높이는 52m내외로 19층 정도다. 여기에 건물에 화단이 설치된 곳은 사다리차가 뒤로 더 물러나면서 1, 2층이 더 낮아지게 된다. 헬기를 통한 인명구조도 고층 빌딩에서는 옥상은 연기로 인해 헬기 접근이 쉽지 않고 건물 자체가 기류 변화를 일으키는 역할을 해 접근도 용이하지 않다. 이런 상황에서 현재 제시되는 것은 '피난 안전층'의 설치로 20∼25층 마다 유사시에 대피할 수 있는 공간을 마련한다는 것이다. 건축환경학 관계자는 이와 관련해 초고층 건물에 ‘피난 안전층’의 설치를 의무화를 주장한 바 있다. 그는 "50층 건물에서 화재가 발생할 경우 중간인 25층에 피난 안전층이 있으면 저층 주민들은 지상으로, 중층 주민들은 피난 안전층으로, 상층 주민들은 옥상으로 각각 대피할 수 있어 전체 높이를 3등분하는 효과가 생긴다"고 주장했다. 하지만 문제는 현재 일부 고층건물 피난 안전층이 펌프실 등 건물 시설을 구축하며 생긴 빈 공간을 활용하는 형태로 자리하고 있어 그 효용성에 의문이 제기되고 있다는 점이다. 실제로 목동과 강남의 일부 주상복합 건물들의 중간 피난층이 이런 상황을 거쳐 마련된 것으로 알려졌다. 또 다른 관계자는 "몇몇 고층 건물이 대비를 하고 있다고 하지만 연기나 화염으로 부터 사람들을 보호하기 힘든 구조”라고 지적했다. 그는 "우리나라 건축법은 아직도 30∼40년 전의 관습을 유지하고 있어서 새로운 형태의 고층 건물이나 주상복합 건물의 안전확보를 위한 장치들이 미흡한 것이 사실"이라고 법적 제도적 보완이 필요함을 강조했다. 또한 "20층 이상의 층에 설치된 대피공간은 고가사다리차 전개를 위한 외부공간 환경이 확보된다 하더라도 고가사다리차를 통한 인명구조가 불가능하다"며 "20층 이상에 설치되는 대피공간은 대피공간이라고 할 수 없다"고 지적했다.

국민의 안전과 국가안보를 외면하고 특정재벌에 특혜를 준 것

현재 대부분의 사업들은 자금조달 등의 문제로 난항을 겪고 있다. 용산국제업무단지는 자금조달에 어려움을 겪고 있는 것으로 알려졌으며 사업시행자인 ㈜용산역세권개발은 2차 토지대금 8,000억여원의 납부기한을 2년 연장해 달라고 요청한 바 있다. 코레일은 이를 받아들일 수 없다며 협상을 무기한 연기한 바 있다. 상암DMC 내 랜드마크타워 서울라이트 건설 계획도 자금조달에 어려움을 겪어왔다. 그동안 건설사의 프로젝트파이낸스(PF) 대출 불발로 본계약이 연기돼 왔다. 그러다가 지난 3월30일 협약을 체결하면서 그동안 불투명했던 사업을 재개할 수 있게 됐다. 수도권에서는 인천 청라지구 내 중심상업지구 프로젝트가 사업자를 구하지 못해 사업이 백지화됐다. 월드트레이드센터(WTC) 건립도 투자자 모집이 되지 않아 무산된 상태다.

한편 무려 15년간을 끌어오다 MB정부들어 승인을 받아 논란이 된 제2롯데월드와 관련된 여론조사에서 제2롯데월드 허가에 대해 재벌에 대한 특혜라는 비판이 60%를 넘는 것으로 나타나 국민들의 반대심리를 나타냈다. 한국사회여론연구소(KSOI) 발표에 따르면 제2롯데월드 허가에 대한 여론조사를 실시한 결과, "안보를 외면하고 특정재벌에 특혜를 준 것으로 잘못한 일"이라는 의견이 62.5%로 나타났다. "일자리 창출과 경제살리기에 도움이 될 수 있으므로 잘한 일"이라는 의견은 27.0%에 그쳤고 "잘 모르겠다"는 10.5%였다. KSOI는 이번 여론조사가 지난 6일 1000명을 대상으로 전화조사로 실시했으며 표본오차는 95%신뢰수준에 ±3.1%라고 밝혔다.



기사 제보 및 보도자료 [e-mail]