[단독]책임준공 토지신탁 '부실화방지 방안' 내년부터 적용

신탁 발급 전 필수사업비 확보 등 사업성 검토 의무화

시공사교체‧분양가조정 권한 보장···손해액 범위도 한정

부실화는 줄어들겠지만···금리 인상, 대출기피 현상 나타날 수도

기사내용과 무관. 사진=강민석 기자 [e-mail]

신탁업계 부실화의 주원인으로 지목되고 있는 '책임준공확약 토지신탁'에 대한 관리방안이 제정됐다. 신탁사의 책임 범위와 기준을 표준화하는 방식으로 권한과 의무를 확실히 해서 무분별하게 책임준공확약을 남발하는 것을 방지하기 위한 목적이다.

업계에 따르면 금융감독원은 지난 10일 '책임준공확약 토지신탁 업무처리 모범규준'(이하 모범규준)을 제정했다. 책임준공 의무가 있는 신탁사의 업무처리절차의 기준을 정하고 책임준공의무 미이행에 따른 손해배상 범위에 대한 가이드라인을 세우는 것이 골자다. 시행일은 내년 1월 2일부터다.

이번에 제정된 모범규준은 책임준공확약 토지신탁의 위험관리를 강화하는 것이 목적이다. 지난달 14일 국토교통부·기획재정부·금융위원회 등 관계부처가 합동으로 발표한 '부동산 PF 제도 개선 방안'의 후속 조치다.

모범규준은 신탁사의 권한을 보장하는 대신 부실화 위험을 사전에 점검한 곳에서만 책임준공확약을 발급할 수 있도록 했다. 시공사 교체와 분양가 조정에 대한 권한을 가질 수 있도록 하는 내용을 계약서에 포함시키도록 한 것이 대표적이다. 대신 신탁사로 하여금 일반 토지신탁과 구분되는 내부 심의기준을 마련해 사업성 평가를 거치도록 했다.

내부 심의기준에는 준공을 위한 필수사업비가 확보됐는지를 점검하도록 하는 내용이 담기도록 했다. 필수사업비는 토지취득비용이나 공사비, 인허가 비용 등 준공에 필요한 비용을 말한다. 분양이 하나도 되지 않았더라도 준공(사용승인)을 받을 수 있도록 해 신탁사가 책임준공의무를 이행할 수 있도록 장치를 마련한 것.

시공사 교체와 분양가 조정도 쉬워질 전망이다. 우선 그간 일일이 대주단의 동의가 필요했던 추가공사비 지급을 신탁사가 단독으로 결정할 수 있게 된다. 시공사 계약 땐 시공사가 책임준공을 수행하지 못할 경우 시공권과 유치권을 포기하는 내용의 각서를 받도록 했다. 대주단과 신탁사가 상호동의하면 분양률을 끌어올리기 위해 분양가를 조정한다는 내용도 신탁계약서에 포함되도록 했다.

직접 피해 이상의 배상을 하는 것을 방지해 신탁사가 지나치게 많은 부담을 감당하지 않도록 하는 내용도 포함됐다. 앞으론 신탁사가 대주단 외에 위탁자나 시공사 등 다른 사업관계자에게 책임준공 의무에 따른 손해배상을 하는 내용을 계약에 포함시킬 수 없다. 대출 원리금 회수 지연에 따른 대출금융기관의 기회비용 또는 신탁계약 이외의 별도 약정에서 발생한 손해를 포함하여 배상하는 행위도 금지된다.

책임준공의무 이행기간도 정확하게 규정된다. 신탁의 책임준공확약은 시공사 책임준공의무에 6개월이나 예정공사기간의 20%에 해당하는 기간 중 긴 시간을 더해 이행하도록 했다. 신탁사나 시공사의 귀책이 아닌 이유로 착공이나 공사가 지연되면 이행기간을 협의조정 할 수 있는 내용도 담겼다. 시공사의 책임준공 이행기간이 연장되면 신탁사의 책임준공확약 기간도 같이 늘어난다.

PF업계에선 이번 조치로 인해 부실화는 방지되겠지만 책임준공형 토지신탁에 대한 금리 인상이나 대출거절현상이 일어날 수 있다고 보고 있다. 노치영 키파스자산운용 전무는 "손해배상액을 한정하게 되면 금융기관에서 자금과 이자 회수 등에 대한 리스크가 커지게 된다"면서 "과격히 이야기하면 책임준공형 토지신탁이라는 상품이 사라질 수도 있는 것"이라고 했다.