"숨겨진 미분양 통계···이제는 고쳐야할 때"

업계 추산, 미분양 10만가구 상회

작년 준공후 미분양 실제로 2.6배↑

부동산원, 최근 미분양 통계 논의

정부가 발표하는 미분양 통계는 주택시장 판단의 핵심 지표 중 하나지만, 업계에서는 지속적으로 통계의 부정확성을 지적해왔다. 특히 자발적 신고에 의존하는 현행 집계 방식은 구조적으로 누락과 축소 신고가 발생할 수밖에 없어, 통계 신뢰도를 높이기 위한 제도 개선이 필요하다.

국토교통부에서 가장 최근 발표한 3월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만8920가구로 약 7만가구에 달한다. 이중 준공된 후에도 팔리지 않아 악성 미분양으로 불리는 '준공후 미분양'은 2만5117가구로 집계됐다.

그러나 업계에서 보는 전국 미분양 주택은 10만가구를 상회할 것이라는 의견이 지배적이다. 실제로 지난해 SBS가 민간 빅데이터 업체에 의뢰해 조사한 지난해 '준공 후 미분양'의 수치는 정부 발표치의 두 배가 넘었다. 국토부는 지난해 3월 기준 준공 후 미분양 주택이 1만1363가구라고 밝혔지만, 민간 빅데이터 업체가 등기부등본과 건축물대장을 전수 분석한 결과는 2만9632가구였다. 이번 집계 대상에는 조합이나 신탁사가 보유한 물량조차 포함하지 않았음에도 2.6배에 달하는 수치였다.

미분양 통계 문제의 핵심은 신고 방식이다. 현재 정부의 미분양 통계는 시행사의 자발적 신고를 기반으로 작성된다. 법적 신고 의무가 없다 보니, 기업 입장에서는 굳이 분양률이 낮은 상황을 그대로 알릴 이유가 없다. 미분양 단지로 낙인찍히면 금융 조달이 어려워지고, 마케팅도 어렵기 때문에 당연히 축소 신고나 미신고가 발생할 수밖에 없는 실정이다.

미분양 통계는 정부와 시민이 공유해야 할 공공 데이터이기 때문에 투명성과 신뢰성이 중요하다. 통계가 왜곡되면 정책 판단은 물론 시장 참여자들의 결정에도 혼선을 줄 수밖에 없다. 정부가 미분양이 적다고 오판해 공급을 늘릴 경우, 과잉 공급으로 인한 집값 하락 등 부작용이 발생할 수 있다. 또한 시장 참여자인 시행사나 시공사들도 해당 지역의 미분양 수치를 정확히 파악하지 못하고 주택사업을 진행할 경우, 분양에 실패할 변수가 그만큼 높아지게 된다. 결국 부정확한 통계는 시장 전체의 리스크로 이어질 수 있다.

서울시도 이러한 문제를 인식해 2022년과 2023년 두차례에 걸쳐 국토부에 미분양 신고를 의무화할 필요가 있다고 제안했다. 그러나 당시 국토부는 기존 통계의 연속성이 사라져 시계열 비교가 어렵다는 이유로 거절한 바 있다. 현행 미분양 통계 방식을 유지하는 게 과거와의 연속성을 보장할지는 몰라도, 현실을 제대로 진단하지 못하면 과거의 실수만 되풀이될 뿐이다.

최근 한국부동산원에서도 미분양 통계 정확성을 위해 실거래가 기반 미분양 집계에 대한 논의가 이뤄지고 있다. 정부는 더 이상 미루지 말고, 이번 기회에 미분양신고 의무화나 실거래가 기반 미분양 집계를 통해 투명성을 높이고, 정부 통계의 신뢰도를 높여야 한다.