내년엔 집값 오를까···전문가들 "전세는 상승, 매매는 미지수"

내년부터 입주물량 감소 본격화···공급 절벽 온다

실질 소득 줄었는데 고금리 부담까지···매매 부담스러워

경제상황이 변수···2009년 or 2020년, 닮은 꼴 갈린다

사진=강민석 기자 [e-mail]

내년부터 서울에서 전세대란이 본격화될 것이란 우려가 커지고 있다. 입주물량이 큰 폭으로 감소하면서 절대적인 공급량이 줄어들 것으로 예상돼서다. 다만 전세가가 매매가격을 밀어 올릴지는 미지수다. 고금리기조가 이어지면서 자금조달이 어려워진 데다 저성장 위기까지 겹치면서 구매력을 악화시키고 있어서다.

부동산업계에 따르면 내년 서울지역 아파트 입주물량은 1만5627가구로 올해보다 40% 가량 감소할 전망이다. 2025년과 2026년에도 이와 비슷한 수준에서 입주물량이 풀릴 예정이다.

입주물량이 줄어드는 것은 선행지표인 인허가물량의 절대적 수치가 줄어든 탓이 크다. 국토교통부가 발표한 주택인허가실적에 따르면 서울의 주택인허가 물량은 2018년부터 지난해까지 2022년을 제외하곤 지난 10년 간 평균(7만4416가구)에도 미치지 못했다. 통상적으로 인허가에서 실제 입주까지 걸리는 기간이 3~5년이라는 점을 감안하면 2018년부터 시작된 인허가 감소의 영향이 본격화하고 있는 것.

그래픽=장귀용 기자

시장에선 벌써부터 전세물량이 줄어들고 있다는 말이 나온다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 서울의 전세 매물은 10월 말부터 현재까지 3만2000~3만4000가구 수준에 머무르고 있다. 지난해 같은 기간 약 4만7000가구의 물량이 풀린 것에 비해 1만가구 이상 줄었다.

전문가들은 전세공급이 줄어듦에 따라 전세가도 오를 것으로 내다봤다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "전세대출 금리가 내리고 있는데다 입주 물량도 감소할 전망"이라면서 "올해 주택 전세가격은 4.8% 하락했지만, 내년에는 2.0% 가량 오를 것으로 보인다"고 했다.

전세 공급부족과 가격상승이 장기화할 것이란 분석도 제기된다. 박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 "서울시는 故 박원순 시장 시절 뉴타운 출구전략을 비롯한 재개발‧재건축 규제와 함께 신규 주택인허가를 대폭 축소했다"면서 "뒤늦게 사업을 재개한 재개발‧재건축 지역에서 공급이 이뤄지고, 서울 외곽에 추진 중인 3기 신도시가 완성될 때까지 서울‧수도권의 입주공백이 불가피하다"고 했다.

다만 전세가격 상승이 매매가를 밀어 올릴지는 미지수다. 고금리 기조가 장기화하면서 자금조달에 대한 부담도 큰 상황이기 때문이다. 지난달까지 3분기 연속 0% 대의 성장률을 기록하는 등 저성장국면도 지속되고 있다.

저성장 국면이 지속되면서 소득도 줄었다. 한국은행에 따르면 우리나라의 지난 2분기 국민총소득(GNI)은 전기 대비 0.7% 감소했다. GNI는 교역조건의 변화를 반영한 소득지표로 실제 손에 쥔 소득을 파악할 때 쓰인다.

전문가들은 금리 등 경제상황의 변화에 따라 매매시장의 흐름도 달라질 것이라고 본다. 박합수 겸임교수는 "전세가격이 상승해도 경제상황이 좋지 않으면 매매가격이 제자리걸음(보합)을 할 수 있다. 10년 전인 2009년부터 2015년까지 계속된 전세대란 때가 대표적인 사례"라면서 "경제상황이 호전되고 금리 인하로 유동성이 증가하면 2020년과 같은 집값 상승이 일어날 수 있는 것"이라고 했다.