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부동산 서울집값 비상···강남·노도강·마포 얼마나 내렸길래

부동산 건설사 NW리포트

서울집값 비상···강남·노도강·마포 얼마나 내렸길래

등록 2022.11.04 08:46

수정 2022.11.05 13:42

서승범

  기자

서울 아파트값 3개월 연속 하락...하락폭도 커져강남권 대표아파트들 많게는 6억~7억씩 뚝뚝강북은 거래절벽 심각...월에 억대 하락폭 이어져전문가들 "단기 하락 아냐...내년이 더 심각"

아차산에서 바라본 서울 아파트 밀집지역 전경. 사진=장귀용 기자아차산에서 바라본 서울 아파트 밀집지역 전경. 사진=장귀용 기자

서울 주택 가격 조정세가 거세다. 인기지역으로 꼽히던 강남권과 마·용·성(마포·용산·성동구) 등은 물론 재건축 붐에 저평가 지역이라고 눈길을 끌었던 노·도·강(노원·도봉·강북) 아파트값도 큰 폭으로 하락했다.

KB부동산이 발표한 월간KB주택가격동향 자료에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 가격은 12억6628만원으로 나타났다. 지난 7월 12억8057만원으로 정점을 찍은 후 3개월 연속 하락하고 있는 모습이다. 하락폭도 커졌다. 8월 178만원, 9월 225만원, 10월 996만원 등으로 내림세가 가팔라지고 있다.

특히 강북권 14개구 아파트 평균 매매가는 9억9576만원으로 10억원이 깨졌다. 강북권 아파트는 지난 2월 10억497만원으로 10억원대에 들어섰으나, 7월부터 하락폭이 거세진 모습이다.

평균 아파트 매매가 하락폭이 크게 느껴지지 않는 이유는 거래가 단절된 탓으로 풀이된다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 9월 서울 아파트 매매 거래량은 614건(계약일 기준)으로 집계됐다. 이는 지난 2006년 1월 통계 작성 이후 가장 적은 수치다. 작년 동기(2691건)와 비교하면 77.2% 급감했다.

다만 실제 실거래 내역을 살펴보면 급매 물건이 많아 짙은 하락세가 더 체감된다.

송파구 잠실동 잠실엘스(전용면적 84.8㎡ 기준·12층)는 지난달 초 19억5000만원에 거래가 이뤄졌다. 지난달 21억원에 거래된 것 보다 1억5000만원, 지난해 최고가였던 27억원과 비교하면 7억5000만원 가격이 하락한 것이다.

강남 대표 재건축 아파트인 은마아파트 전용 76㎡은 20억원선이 붕괴됐다. 지난해 최고가 26억3500만원(11층)에 거래된 이 타입은 지난달에는 19억9000만원(2층)에 매매돼 6억4500만원 시세가 하락했다.

또 다른 재건축 리딩 단지인 압구정현대6차도 144.7㎡이 지난 9월(6층) 46억5000만원에 거래됐다. 이는 지난 2월 49억원(8층)보다 2억5000만원 하락한 액수다.

서울 강남구 도곡동에 위치한 도곡렉슬은 84.99㎡(9층)가 지난 9월 27일 29억원에 거래됐다. 이 타입은 지난 7월 1일 31억원에 거래된 바 있다. 두 달여만에 2억원이 빠진 것.

마·용·성 등 강북권도 상황은 마찬가지다. 마포 대표아파트인 마래푸(마포래미안푸르지오)는 1~4단지 모두 합쳐 올해 거래가 15개밖에 이뤄지지 않았다. 가장 가깝게 실거래가 등록된 곳은 마래푸2단지로 114.72㎡가 지난 8월 22억원에 거래됐다. 이 타입은 7월에는 24억원에 거래됐다.

마포공덕자이는 지난달 84.98㎡(18층)이 15억원에 팔렸다. 해당 타입은 지난 4월에는 더 낮은 층수인 4층이 17억7000에 거래됐고 지난해 9월에는 18억원(17층)에 거래됐다.

서울 북부 대표 노·도·강은 상황이 더 심각하다. 사려는 사람이 없어 거래가 이뤄지지 않으면서 가격이 하락하고 있다.

노원구 중계동 주공5단지 44.94㎡는 지난달 4억300만원에 거래됐다. 전달 5억4000만원에 실거래된 것과 비교하면 1달 만에 1억3700만원이 빠진 것.

노원 상계동 상계주공4 32.39㎡는 지난달 6일 5억원(10층)에 거래돼 직전 거래된 4월 5억4000만원(3층)보다 4000만원이 빠졌다.

강북 미아동 에스케이북한산시티 84.86㎡는 지난달 7일 6억5000만원(12층)에 거래됐다. 이 타입은 지난 2월 8억990억원(15층)에 거래된 바 있으며, 이에 앞서 1월 25일에는 8억4000만원에 거래되기도 했다. 10개월만에 1억9000만원이 하락한 것이다.

◇"내년 하락 더 거세진다"=정부가 대출 규제를 일부 완화해 주는 등 주택 거래 활성화를 도모하고 있지만, 높은 이자율 탓에 거래절벽이 이어져 집값이 당분간 하락할 것이란 전망이 짙다.

잇단 금리 인상과 경기 침체 우려로 내년에는 올해보다 더 큰 폭의 집값 하락세가 이어질 것이란 전망이 제기되기도 했다.

한국건설산업연구원은 2일 열린 '2023년 건설·부동산 경기전망' 세미나에서 내년 전국 주택 가격이 2.5% 하락할 것으로 전망했다. 올해 집값 누적 전망치(-1.8%)보다 큰 낙폭이다.

한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수는 "대세하락기에 진입했다. 집값이 폭등해서 주택가격부담 지수가 역대 최고치"라며 "글로벌 위기 때문에 집값이 내려왔다는 이야기도 있는데 1년 정도 전부터 하락하기 시작했다. 자기소득 반 이상을 원리금 상환에 해야 써야 하기 때문에 부담지수가 내려가기는 어려울 것으로 보인다"고 말했다.

또 한 교수는 "총선을 앞두고 단기 반등은 있을 수 있다. 이는 기술적 반등으로 정책 등이 집값을 잠시 떠받칠 수 있겠지만, 아무리 계산해도 (주택이)정상적인 가격을 넘어섰기 때문에 다시 하락할 것으로 본다"고 내다봤다.

송승현 도시와경제 대표는 "(지금 하락세가)단기로 보기는 어렵다. 내년 상반기까지는 대외적인 경제 변수라던지, 금리인상 추이, 경제침체 우려 등이 있어 조정장세가 시작된 것으로, 대출 DSR도 시행되면서 수요가 더 축소된 상태"라며 "공급부족론이 많았는데 이제는 소위 수요부족론이 대두되고 있다"고 전했다.
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