박상언 유엔알 컨설팅 대표
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투자금액 대비 매달 얼마의 임대료를 받을지 미리 안다면 투자 결정 시 큰 도움이 된다. 이때 투자자가 사용할 수 있는 방법이 자본환원율 개념이다.
자본환원율은 부동산 가격에 대한 임대수익을 나타내는 것인데, 이 비율이 자금 차입 금리보다 높으면 해당 부동산에 투자할 가치가 있다고 보면 된다.
매매 대비 전세를 월세로 환산해서 연 6~9% 이상 수익이 나온다면, 현재와 같은 금리수준에서 비교적 안전한 투자라고 생각해도 무방하다.
평균적으로 임대수익률은 강남은 연 4%, 강북은 5~6% 수도권은 6~8% 정도로 추산된다. 지난해 3%대 30년 국공채가 불티나게 팔린 걸 보면 절대 작은 수익률은 아니다.
주가수익률(Price Earnings Ratio)은 낮을수록 자본환원율(Cap Rate)은 높을수록 좋다.
주가수익률은 주가를 1주당 순이익으로 나눈 값을 말하며. PER는 일정 기간 기업이 올린 EPS(Earning Per Share, 주당순이익)의 몇 배나 되는지를 말한다.
PER는 주식시장에서 사용하는 기본 분석방법 중 하나인데 2008년 금융위기 이후 부동산에도 들어맞기 시작했다. 금융 전문가들이 부동산시장을 평가할 때 주로 사용하는 가치 분석 방법이다.
통상 PER가 낮은 부동산이 시장회복 시 반등속도가 빠르고 시장이 악화해도 떨어지는 속도가 느리다. 1000억원 가치의 빌딩의 임대료가 30억원이며 PER는 33.3이다.(PER=주가/EPS( Earnings Per Share,주당순이익))
이 주가수익률이 높다는 것은 EPS가 평균수준인데 주가가 높은 때와 주가는 평균수준인데 EPS가 낮을 때 등 두 가지로 구분할 수 있다.
첫 번째는 기업 주가가 시장에서 높게 평가된다는 뜻이다. 예를 들어 A부동산의 PER가 5고 B부동산이 10일 때 상대적으로 A부동산은 저평가, B부동산 고평가됐다고 본다. 통상 PER가 낮을수록 임대수익률이 우수한 부동산으로 본다.
임대료가 결정되면 소유자가 부동산자산 가치를 환원이율을 고려해 평가하면 된다. 이때 사용하는 환원이율을 자본환원율(Cap rate, capitalization rate)이라고 부른다. 이는 부동산자산을 보유하기 위해 투자자들이 요구하는 수익률에 해당한다.
자본환원율은 부동산시장 외부요인인 증권, 채권, 단기성 예금 등 모든 금융자산을 망라한 더 넓은 자본시장에서의 이자율과 수익률에 기초해 결정된다. 여기서 순영업수익(NOI)이 클수록 해당 부동산 투자가치는 높아진다.
NOI는 기업 순익과 같은 개념이다. 해당 부동산과 관련된 모든 수입에서 관련 비용을 빼면 NOI가 나온다. 이때 수입은 임대료, 주차비 등 해당 부동산으로 벌어들이는 총수익을 의미한다. 비용은 일종의 운영경비로 해당 부동산의 수선유지관리비, 보험료, 전기세, 재산세 등을 포함한 금액이다.
연 수익률로 볼 때 5~8% 정도면 통상 부동산 불황이 닥치더라고 해당 부동산 가격이 더는 떨어지지는 않는다. 시세가 3억원쯤 하는 아파트는 보증금 2000만원에 월세 120만~150만원 정도를 받으면 된다는 얘기다.
역으로 보면 해당 부동산에 내가 임차인으로서는 임대인이 원하는 월세를 낼 수 있을지 본인 자신에게 되물어보는 것도 좋다.
훗날 개발이 늦어져 시세차익을 못 얻더라도 당장 월세를 받을 수 있는 부동산에 관심을 두는 것이 현명하다. 시세 차를 보지 못했다고 해도 매년 5~8% 정도 수익률을 얻었으니 결코 손해 보는 장사는 아니다.
아파트도 이제는 도시형주택이나 오피스텔 투자할 때처럼 생각해야 한다. 월세를 얼마나 받을지 미리 가늠해보면 아파트 투자에서도 손해 볼 일은 거의 없다.
투자금액대비 임대수익률이 낮은 재건축, 외곽지역 아파트, 대형 아파트는 Per가 높다. 반면 도심 지역 전세가율이 높은 중소형 아파트는 Per가 낮아 수익률이 높은 편이다.
이제는 막연한 개발호재를 쫓지 말고 부동산 선진국처럼 수익성 위주 투자를 하는 게 부동산 불황기를 극복할 현명한 처사다.
뉴스웨이 김지성 기자
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