공실률 10% 시대···단지내상가 '작고 촘촘하게'

점포 쪼개기 확산, 공급량 감소 속 점포 수는 증가

테이크아웃·배달 소비 증가, 소형 상가 선호 이끌어

서울 시내 아파트단지 상가 건물 시공 현장. 사진=권한일 기자

신축 아파트 단지 내 상가가 '소형·고밀' 구조로 빠르게 재편되고 있다. 건물 수는 줄었지만 한 동(棟) 안에 들어서는 점포 수는 늘어나는 양상이다. 공급 규모를 줄이는 대신 점포를 잘게 쪼개 분양가 부담을 낮추는 방식으로 사업성을 방어하고 있다는 분석이다.

15일 부동산R114가 상업용 부동산 분석솔루션(RCS)을 통해 집계한 결과 2025년 전국에서 새로 입주한 단지 내 상가는 227곳, 점포 수는 6524개로 나타났다. 2023년(상가건물 309곳·점포 7611개) 이후 건물 수와 점포 수 모두 2년 연속 감소세다.

공급 자체는 줄었지만 건물 1개 동당 평균 점포 수는 오히려 늘었다. 2020년 17개 수준이던 평균 점포 수는 2023년 25개, 2024년 28개, 2025년 29개로 꾸준히 늘었다. 한 동에 더 많은 점포를 넣는 '고밀 배치' 현상이 뚜렷해진 것이다.

반대로 점포는 늘었지만 면적은 줄었다. 2024년과 2025년 입주 단지내상가의 총 연면적을 기준으로 점포 1개소당 평균 연면적을 산출한 결과, 지난해 전국 평균은 1106.8㎡로 전년(1443.4㎡) 대비 약 23% 감소했다. 수도권은 1228.0㎡에서 920.6㎡로 25%, 지방은 1756.3㎡에서 1396.1㎡로 21% 각각 줄었다. '소형·실속형' 점포 비중이 높아졌다는 의미다.

이 같은 배경에는 아파트 분양가 상승과 함께 상가 역시 토지비·건축비 부담이 커지면서 분양가를 감당 가능한 수준으로 맞추기 위해 점포를 잘게 나누는 전략이 강화된 것으로 풀이된다. 동일 면적을 여러 점포로 쪼개 분양가 총액을 낮추고, 수요층을 넓히는 방식이다.

임차 측면에서도 소형 점포가 유리하다. 초기 투자비와 임대료 부담이 상대적으로 낮아 소자본 창업자 진입이 쉽고, 공실 리스크도 분산된다. 코로나19 이후 배달·테이크아웃 중심 소비가 일상화된 점도 대형 매장보다 소형 매장에 힘을 실었다는 분석도 뒤따른다.

공실률 상승세는 여전히 부담 요인인 것으로 집계됐다. 국가통계포털(KOSIS)에 따르면 전국 집합상가 공실률은 2024년 1분기 10.10%에서 2025년 4분기 10.40%로 상승했다. 자연 공실률(약 5%)을 크게 웃도는 10%대가 고착화된 상태다.

이 같은 요인들과 공실률 상승 흐름 속에서 단지내상가는 갈수록 점포를 쪼개고, 면적을 줄이는 촘촘한 구조로 재편될 것으로 전망된다. 백새롬 부동산R114 리서치랩 책임연구원은 "상권 쇠퇴와 온라인 소비 확산이라는 구조적인 요인까지 겹치면서 공실 해소는 더딜 가능성이 높다"며 "단지내상가는 소형 점포의 배치 비중이 갈수록 확대될 것"이라고 말했다.

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