서울 아파트 분양가 3.3㎡당 5000만원 돌파

원자재 상승·환율·금리 인상이 부담 키워

경기·지방과 2배 이상 격차···양극화 심화

서울 아현삼거리에서 바라본 마래푸(마포래미안푸르지오) 전경. 사진=권한일 기자

원자재 상승 여파로 서울 아파트 3.3㎡당 분양가가 5000만원을 돌파했다. 서울과 지방 간 분양가 격차가 2.5배 이상 벌어지는 극심한 가격 양극화가 현실화된 것이다.

이에 올해는 치솟는 서울 집값을 감당하기 어려운 실수요자들이 경기 비규제 지역으로 이동하는 '탈서울족'이 늘어날 전망이다.
 
19일 주택도시보증공사(HUG) 지난 2025년 11월 말 기준으로 발표한 '민간아파트 분양가격 동향'에 따르면 최근 1년간 서울에서 신규 분양된 민간아파트의 ㎡당 평균 분양가격은 1525만7000원을 기록하며 전월 대비 7.25% 상승했다.
 
3.3㎡ 기준으로 환산하면 5043만6000원으로, 2024년 6월 3.3㎡당 4190만원으로 처음 4000만원을 돌파한 지 불과 1년 반 만에 5000만원대를 넘어선 것이다. 불과 수년 전만 해도 상상하기 어려웠던 '국평(전용면적 84㎡) 15억원'이 서울 주요 지역에서는 당연시되는 분위기다.
 
이러한 고분양가 상승의 원인은 복합적이다. 최근 원·달러 환율이 1400원대 후반의 고환율을 유지하는 가운데 철근·레미콘·골재 등 수입 원자재 가격이 급등하고, 금리 상승으로 금융비용이 증가한 탓이다. 여기에 제로에너지 건축물 인증 의무화와 층간소음 사후 확인제 등 강화된 환경·품질 규제가 공사비 상승의 추가 동력으로 작용했다.
 
분양가 상승은 2026년 들어 더 심화할 전망이다. 주택산업연구원에 따르면 2026년 1월 아파트 분양가격 전망지수는 전월 대비 12.7포인트 상승한 114.3으로 올해에도 분양가 상승세가 지속될 것으로 내다봤다.

 
문제는 서울과 다른 지역 간 양극화다. HUG에 따르면 전국 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 2001만원에 불과하며 서울과의 격차가 무려 2.5배나 났다. 서울과 인접한 경기도(3.3㎡당 평균 2378만원)와도 2배 이상 차이를 보였다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "서울 분양가가 천정부지로 치솟으면서 가격을 감당하기 어려운 실수요자들이 서울과 인접한 경기권 비규제 핵심 입지로 대거 이동하는 현상이 이어질 것"이라며 "올해에도 분양가는 상승 가능성이 높은 만큼 실수요자라면 서울 접근성이 좋으면서도 비규제지역 수혜를 볼 수 있는 곳을 선점하는 것이 내 집 마련의 가장 확실한 전략"이라고 말했다.