아파트 '불로소득 102억' 세금은 7억···'피·땀' 근로소득은 41억

세금 불평등 논란 제기

장특공제 실효세율 7% 불과

근로소득 40%대 세금 부담

그래픽=박혜수 기자

서울 강남의 한 초고가 아파트를 10년 보유해 100억원이 넘는 시세차익을 거둘 경우 세 부담은 7억여원에 그치지만 같은 금액을 근로소득으로 벌면 40억원 이상을 세금으로 내야 하는 것으로 나타났다. 장기보유특별공제(장특공제)가 고가 주택 보유자에게 과도한 혜택을 주고 있다는 지적이 나오는 배경이다.

4일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 서울 강남구 압구정 현대아파트 2차 전용 196.84㎡는 2015년 25억원에서 2025년 127억원으로 상승했다. 단순 계산으로 양도차익은 102억원에 달한다.

현행 세법은 1세대 1주택자에게 12억원까지 양도소득세를 비과세한다. 12억원을 초과하는 부분에 대해서도 10년 이상 보유·거주 요건을 충족하면 장특공제를 최대 80%까지 적용한다. 이 경우 산출세액은 약 7억6000만원, 실효세율은 약 7% 수준으로 추산된다. 세후 양도차익은 94억원이 넘는다.

반면 단순 계산으로 동일한 102억원을 10년에 걸쳐 근로소득으로 벌었다면 얘기는 달라진다. 현행 소득세 최고세율(지방소득세 포함)을 적용하면 10년간 총 세 부담은 약 41억원으로 계산된다. 세 부담률은 40%를 웃돈다. 같은 102억원이라도 소득의 원천에 따라 세금이 30%포인트 이상 차이 나는 셈이다.

장특공제는 장기간 거주한 1주택자의 세 부담을 덜어주기 위해 도입됐다. 그러나 집값이 크게 오른 상황에서 공제율이 최대 80%까지 올라가는 구조는 고가 주택일수록 절대적인 세금 감면액이 급증하는 결과를 낳고 있다. 3억원 주택과 100억원 주택에 동일한 공제율을 적용하면 세금 감소액은 수십 배 차이가 난다.

공제율을 낮출 경우 세 부담은 크게 달라진다. 102억원 차익에 대해 공제율을 30%로 조정하면 세 부담률은 20%대 후반으로 상승하고 공제를 적용하지 않으면 40% 안팎에 달한다. 공제율에 따라 세액이 5배 이상 벌어질 수 있다는 의미다.

비판론자들은실거주 보호라는 취지를 넘어 사실상 초고가 자산에 대한 감세 장치로 기능하고 있다고 지적한다. 특히 세제 인센티브가 강남권 고가 아파트로의 자산 쏠림을 부추기고 무주택자의 시장 진입 장벽을 높이는 요인으로 작용하고 있다는 분석도 제기된다.

조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장은 "전국 평균 주택 가격은 약 3억3000만원 수준인 반면 12억원을 초과하는 주택은 전체의 3%에 불과하다"며 "그럼에도 세제 혜택은 사실상 상위 1%에 해당하는 고가 주택에 집중되고 있다"고 말했다. 이어 "수요가 특정 지역의 고가 아파트로만 쏠리고 공급은 규제로 묶인 구조에서 가격 상승은 예견된 결과"라며 "장기보유특별공제는 완전 폐지하는 것이 타당하다"고 주장했다.