민간참여 공공주택사업 '대안→주력'으로···중견·대형사 공략 러시

LH, 올해 역대 최대 발주···업계 알짜 매출원 부상

DL·동부·대우·GS 등, 패키지형 민참사업 확대

공사비 현실화·리스크 분산···정비사업 대안책

LH(한국토지주택공사)가 야심차게 추진한 민간참여 공공주택사업(이하 민참사업)이 건설업계에서 틈새시장이 아닌 '주류 모델'로 자리잡고 있다. 특히 패키지형 발주를 통해 대형·중견사들의 참여를 이끌어내면서 도시정비사업에 이어 업계 '새 먹거리'로 부상하고 있다는 평가가 나온다.

22일 LH에 따르면 올해 발주한 민참사업은 총 34개 블록, 2만9910호, 8조3000억원 규모에 달한다. 여기에는 DL건설, 동부건설, 금호건설 등 중견사뿐 아니라 대우건설, GS건설 등 대형 건설사들도 뛰어든 것으로 나타났다.

동부건설은 최근 들어(2024년~2025년) 가장 두드러진 활약을 보였다. 의왕군포안산지구에서 여러 블록을 주관사로 수주한 데 이어, 검암지구와 평택고덕지구까지 연달아 따내며 주류 민참사업 강자로 자리매김했다. 현재 대우건설이 주관사로 선정된 광명시흥지구 A1-1·A2-5·B1-7블록에도 금호건설과 함께 컨소시엄으로 참여해 물량을 확보했다.

광명시흥 S2-4·6블록 민참사업 우선협상자 선정된 DL건설. 사진=DL건설

DL건설도 4년 만에 민참시장에 복귀해 최근(지난 17일) 광명시흥 패키지(S2-4·S2-6) 주관사로 선정됐다. DL건설은 과거 부산과 대전 등 선행 민참사업에서 경험을 쌓은 뒤 이번에 패키지형 사업을 통해 시장에 다시 뛰어든 것이다. 금호건설 역시 남양주왕숙지구와 하남교산지구 등에서 주관사로 이름을 올리며 존재감을 키우고 있다.

대형사들도 올 들어 민참사업에 적극 나서고 있다. 대우건설은 광명시흥 A1-1·A2-5·B1-7블록에서 9000억원대의 물량을 확보했고, GS건설도 광명시흥 S1-11·S2-2블록을 단독으로 맡으며 시장에 이름을 올렸다.

이 같은 건설사들의 적극적인 참여는 '패키지형 발주'의 영향이 크다. 민참사업의 가장 큰 특징이기도 한 패키지형 발주는 여러 블록을 하나의 사업으로 묶어 한 번에 발주하는 방식을 말한다. 사업성을 높이고, 컨소시엄 구성을 통해 리스크를 분산할 수 있다는 장점이 있다.

과거에는 단일 지구 안에서 단일 블록(비패키지형)을 별도로 발주했지만, 수익성이 낮다는 이유로 건설사가 소극적인 태도를 보여 흥행이 저조한 경우가 많았다. 앞서 LH는 패키지형으로 본격화하기 이전에 부산 용호6·대전 천동1(2021년), 세종시 6생활권(2022년), 화성동탄 C14(2023년) 등 선행 민참사업을 통해 사업성을 시험한 바 있다.

최근에는 패키지형 전환으로 물량과 사업성이 동시에 개선되면서 분위기가 달라졌다. 중견사들은 안정적인 물량을 확보하고, 대형사들은 정비사업의 대안으로 브랜드를 유지하며 시장을 확대할 수 있어 민참사업에 적극적으로 뛰어들고 있다.

여기에 올해 LH가 사상 최대 규모인 34개 블록, 8조원대 물량을 쏟아낸 점도 한몫했다. 이는 작년 대비 물량이 3000가구, 사업비가 약 1조6000억원 늘어난 수준이다. LH 관계자는 "오는 2027년까지 민참사업 비중을 연간 인허가 물량의 30% 수준으로 확대할 계획"이라고 밝혔다.

공사비를 현실화해 수익성을 높인 점도 민간 건설사들의 참여를 견인하는 배경이 됐다. 과거 민참사업은 LH가 책정한 공사비(㎡당 300만원대)가 지나치게 낮고 표준화된 설계만 허용돼 수익성이 떨어진다는 지적이 많았다. 최근에는 공사비 기준 단가를 인상(㎡당 350만~380만원)하면서 현실성을 확보하고, 설계 자율성을 확대해 고급화·차별화를 허용하면서 상황이 달라졌다. 선정 평가에서도 가격 비중을 낮추고 품질과 설계를 더 중시하도록 개선해 수익성을 높였다.

민참사업 물량이 본청약 단계에서도 흥행하고 있다는 점도 건설사들의 참여를 자극하는 요인으로 꼽힌다. 최근 몇 년간 민참사업 단지의 청약 성적은 양호한 편인데, 2021년 부산 용호6, 대전 천동1, 2022년 세종 6생활권, 2023년 화성 동탄 C14의 청약 경쟁률이 모두 두 자릿수 경쟁률을 기록하며 흥행에 성공했다. 건설사 입장에선 시장성이 충분하다는 점이 입증된 셈이다.

이처럼 대형사와 중견사가 동시에 뛰어드는 경쟁구도 속에서 민참사업은 업계 주류 시장으로 부상한 양상이다. LH 관계자는 "LH가 발주하는 패키지형 민참사업이 공사비 현실화, 리스크 분산 효과로 사업성이 개선되며 정비사업의 대안으로 떠올랐다"며 "최근에는 주류 시장으로 인식돼 대형 및 중견건설사 모두 경쟁적으로 뛰어드는 분위기"라고 설명했다.

다만 패키지형 발주를 통해 건설사들의 참여를 이끌어냈지만, 모든 블록에서 고른 경쟁이 나타난 것은 아니다. 이에 일각에선 "흥행과 함께 참여율이 저조한 블록도 공존하는 과도기 상태"라는 평가도 나온다.