임대로 선회···나인원 한남 흥행의 이유

정부 부동산 규제에 고가주택 우려 속 흥행몰이

고가 주택 수요·절세 방안 4년임대 맞물려 성과

분양전환가도 입주 시점 공개해 시세차익 기대

나인원한남 투시도.

서울 용산구 한남동에 들어서는 초호화 주택 ‘나인원한남’이 최소 33억원에 달하는 보증금에도 1800명이 넘는 임차인이 몰리면서 임대 청약 흥행에 성공했다.

현 정부의 고강도 규제로 인해 고가 주택에 대한 수요자들의 관심이 제한 적일 수 있다는 업계의 우려를 보기좋게 뒤집은 것이다.

이를 두고 업계에선 나인원한남의 고급화 전략과 고가 주택·다주택자 규제 등 부자를 겨냥한 정부의 부동산 정책이 쏟아지는 상황에서 4년 후 임대 후 분양 전환 전술이 맞물려 제대로 성과를 거둬들인 것이라고 분석하고 있다.

3일 디에스한남에 따르면 나인원한남은 임차인 모집 결과 341가구 모집에 1886명이 몰려 평균 경쟁률 5.5대1을 기록했다. 인근에서 같은 고급화 전략에 임대 후 분양 방식으로 임차인을 모집해 경쟁구도에 있는 ‘한남 더힐’의 당시 4.3대1의 평균경쟁률을 웃돈 수치다.

이 단지는 전용면적 206㎡(174가구)의 임대 보증금이 33억~37억원, 전용 244㎡ 펜트하우스는 48억원에 달하는 고가 주택으로, 분양 전부터 청약 결과에 대한 시장의 관심이 높았다. 다만 분양전환 이후 아직 주인을 찾지 못한 한남더힐이 부담으로 작용할 수 있다는 시선과 함께 현 정부의 고강도 규제로 고가 주택에 대한 수요자들의 관심이 제한적일 수 있다는 우려도 나왔었다.

그러나 나인원한남이 예상외의 흥행을 거둬들이면서 업계에선 나인원한남의 고급화 전략과 임대 후 분양 전환 방식이 주효했던 것으로 보인다고 분석하고 있다. 고가 주택에 대한 갈망은 있지만 현 정권의 고강도 규제와 세부담으로 고가 주택 구입을 꺼려할 수 있는 상황에서 4년 임대 후 분양 전환 방식을 택하면서 각종 규제에 대한 부담을 낮췄다는 분석이다.

나인원한남은 4년 임대후 분양하는 방식으로 진행되는데 임차인은 4년간 보유세 등 직접 보유에 따른 세금으로부터 자유로운 동시에 4년 후 분양 시 우선분양 전환자격을 갖는다. 무엇보다 나인원한남의 경우 분양전환 가격을 임대가 만료되는 시점이 아닌 내년 11월 입주 시점에 감정평가로 결정하고 공개해 통상 추후 분양가 산정을 놓고 발생하는 문제를 최소화하면서 시세 차익 까지 기대할 수 있도록 했다.

더욱이 나인원한남의 경우 사업이 지연되는 와중에 역대 최고분양가 주택에 대한 관심이 집중되면서 ‘초호화주택’이라는 이미지가 시장에 더 각인되는 효과도 누렸다.

나인원한남의 경우 지난해 12월부터 역대 최고 분양가인 3.3㎡ 당 6300만원대에 공급에 나섰다가 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심의 지연으로 분양이 약 8개월 가량지연 됐는데 이동안 사업에 대한 시장의 이목과 수요자들의 관심이 집중되면서, 최고급 주택으로 각인된 서울 강남구 도곡동의 ‘타워팰리스’처럼 나인원한남에‘초호화주택’의 이미지가 시장에 더욱 널리 인식될 수 있었던 것이다.

여기에 전통 부촌으로 꼽히는 한남동에 그동안 더딘감이 있었던 개발호재들의 변화 기운이 감지된 점도 흥행 요소 중 하나로 풀이된다.

실제 용산은 올 하반기 국제업무지구 개발 부지인 코레일의 철도정비창(44만2000㎡) 등 용산역 주변을 관광과 정보기술(IT), 문화, 금융 거점으로 개발하는 밑그림이 담길 ‘용산 마스터 플랜’ 공개를 시작으로 ‘서울역 마스터플랜’, 이태원 관공특구 개발, 재건축·재개발, 도시재생 등 매머드급 호재가 예상돼 있다.

이와 관련 나인원한남 관계자는“아무래도 임대 후 분양 선택 옵션이 이번 흥행에 주효했던 것 같다”면서 “집값이 오르면 사도 되고, 집값이 내리면 계약 안해도 되니 부담이 없고, 집을 사는게 아니기 때문에 임대하면서 절세 효과도 있다는 장점 때문에 수요자들이 많이몰린 것 같다”고 말했다.