해법 못찾은 ‘나인원 한남’, 5월이 분수령

28일 전에 분양보증심사 신청해야

승인 안되면 사업기획 박탈 우려

나인원 한남 조감도. 사진=대신 F&I.

분양보증심사 퇴짜로 발목이 잡힌 ‘나인원 한남’이 이번 달 중으로 다시 분양보증심사를 신청할 예정이다. 수개월을 끌어온 나인원 한남은 오는 28일까지 입주자 모집 공고 승인을 받지 못하면 자칫 사업 자체에 브레이크가 걸릴 수 있어 HUG와 막판 조율에 나선 것으로 보인다.

11일 관련 업계에 따르면 오는 28일까지 입주자 모집 공고 승인을 받지 못하면 대신F&I(자회사 디에스 한남)은 기한이익상실(만기 전에 대출금 회수) 조건에 해당 돼 사업기회가 박탈될 수 있는 가능성이 있다. 대신F&I의 자회사인 디에스한남은 지난 2016년 5월 한국토지주택공사(LH)로부터 한남동 외인아파트 부지를 6242억원에 사들여 최고급 주거단지 개발을 추진해왔다. 이 사업을 위해 총 9000억원의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 계약도 체결했다.

나인원 한남은 앞서 지난해 12월부터 분양사업을 추진해왔지만 HUG(주택도시보증공사)의 분양보증심사에서 승인 거절을 통보받으며 분양보증 심사에서 퇴짜를 맞았다.

나인원 한남의 분양 보증이 거절되면서 대신F&I는 3.3㎡당 1억원을 웃도는 펜트하우스 가구수를 늘리며 기존 설계안에는 없던 공급면적 182㎡형도 새로 추가하는 등 설계를 변경까지 나섰다. 이와 관련해 용산구청으로부터 사업계획 변경 승인도 받은 것으로 알려졌다. 가구수는 335가구에서 343가구로 8가구 늘어난다. 이는 펜트하우스로 인한 최고분양가가 분양가 협상에 있어서 매우 중요하다. 주력 평형대 분양가는 3.3㎡당 5600만∼5800만원선이어서 협상의 여지가 있는데 펜트하우스는 옵션 전환을 해도 분양가를 낮출 여지가 적기 때문이다. 펜트하우스 세대수를 늘리는 방안으로 나인원 한남이 설계 변경까지했다는 것.

애초 지난달 말까지 분양 보증 승인을 재신청할 계획이었지만, HUG와 사전 협의가 안돼 재신청을 못한 것으로 알려졌다. 이에 설계변경까지 나선 나인원 한남의 분양가를 두고 업계에서는 초미의 관심사다. 2016년 7월 강남 개포주공3단지 재건축 '디 에이치 아너힐즈' 이후 처음이다. 해당 사업지 이후의 2번째 분양보증심사 거절이기 때문이기 때문이다. 이에 업계에서는 분양가에 대해 여러 추측이 나오고 있는 상황이다. 현재로서는 펜트하우스만 제외해도 앞서 책정한 평균 분양가(3.3㎡당 6360만원)가 3.3㎡당 5700만원 수준으로 낮아지는 것에 힘이 실린다.

특히 나인원 한남으로 대신F&I의 모회사인 대신증권은 신용등급 하락 우려도 놓여진 상황이다. 대주단 약정에 따르면 나인원한남의 최초 계획 당시 예상 분양수익은 약 1조7000억원으로, 예상비용은 약 1조4000억~1조5000억원, 세전 이익 2000만원 정도로 추산된다. 금리는 4~6%로 보증심사에 발목이 잡히고 있는 나인원 한남의 금융비융이 계속나가고 있는 상황. HUG의 보증 승인된 분양 수입이 최초 계획보다 5%대로 낮아지면 적정수준의 주택담보인정비율(LTV) 유지를 위해 최고 1500억원의 자금을 추가로 부담해야 한다.

디에스한남은 나인원 한남 사업과 관련해 지난해 말 기준 1550억원의 총위험노출액을 보유하고 있다. 만약 추가 자금 부담이 커질 경우 대신F&I와 모회사 대신증권의 신용등급 하락 압력으로 작용할 수 있다다는 분석이다.

나신평은 “대주단 약정에 따라 분양수입이 최초 계획보다 5%를 넘겨 하락할 경우, 회사가 적정 LTV수준이 유지되도록 최고 1500억원의 자금을 추가 대여해야 한다”며 “자금 부담을 750억원으로 가정해도 나인원한남의 익스포저는 별도기준 자기자본의 52.1%로 늘어 신용등급 하락 압력으로 작용하게 된다”고 설명했다.

이에 업계에서는 디에스한남이 대주단 약정에 맞춰 이번달 중으로 일부 수익을 포기하더라도 분양 보증을 재신청할 것으로 보고 있다. 이후 추가 부담 자금이 수천억원대로 커질 경우 대신증권의 유상 증자 등을 통해 자금을 조달할 수 밖에 없을 것으로 전망되기 때문이다.

한편 나인원 한남이 분양가가 낮게 나올 경우 ‘로또 단지’로 전략할 수 있다는 우려도 나오고 있다. HUG의 분양가 규제가 강화되면서 주변 시세보다 저렴한 가격에 분양하는 경우 현금 부자를 위한 ‘로또’ 단지’가 줄줄이 나오고 있는 상황이다. 나인원한남이 비교 단지로 삼고 있는 한남동 ‘한남더힐’ 3.3㎡당 시세액이 6110만원을 웃도는 수준이어서 나인원한남이 3.3㎡당 5000만원 후반대로 분양하면 평당가만 1000만원 이상 차이가 나기 때문에 시세차익을 볼 수 있기 때문이다.