‘나인원 한남’ 적정가 평당 5000만원대 떠오른 이유

인근 고급주택 한남더힐 분양가 6000만원대

한남더힐보다 더 비싸면 미분양 리스크 남아

4000만원대 고수하는 HUG측도 양보해야

5000만원초중반대면 손익분기점에 명분도줘

나인원 한남 조감도. 사진=대신 F&I.

역대 최고 분양가로 기대를 모았던 최고급 주택 ‘나인원 한남’의 적정 분양가가 3.3㎡당 평균 5000만원 초중반대라는 분석이 제기됐다.

같은 고급주택인 한남더힐 분양가(3.3㎡당 6000만원대)보다 높을 경우 미분양 우려가 있어서다. 더욱이 한강변 고급 주택 등 고분양가 규제에 나선 주택도시보증공사(HUG)에게 분양신청 허가 명분을 주기에도 적정한 가격대가 될 수 있다는 의미.

지난해 12월부터 분양가를 놓고 넉달째 갈등을 빚고 있는 양측이 윈윈이 가능한 가격대로 큰 틀에서 양보해야 고급주택 시장 교란 등 부작용도 피할 수 있다는 지적이다.

24일 건설부동산업계에 따르면 분양가 책정 딜레마에 빠진 사업시행사인 대신 F&I측은 오는 5월 28일을 분양가 승인을 비롯, 입주자 모집 공고 등 마감시한으로 잡고 있는 것으로 알려졌다.

시행사인 대신 F&I측이 지난해 9월말 총 9000억원에 이르는 프로젝트파이낸싱(PF)을 금융기관 등 대주단과 체결하면서 기한이익 상실사유로 대출 금액 상환을 요구할 수 있는 기한을 그 즈음(5월말)으로 잡은 점이 반영된 것으로 풀이된다.

무엇보다 나인원 한남 사업 핵심은 분양가 승인이다. 분양승인 권한을 쥔 HUG측이 3.3㎡당 평균 6000만원대 고분양가를 이유로 한차례 분양승인을 거절한 만큼 더 저렴한 분양가를 제시해야 사업에 나설수 있기 때문.

HUG측은 분양 신청이 들어오면 판단하겠다는 등 원칙만을 강조하며 내부적으로 역대 최고가 수준인 3.3㎡당 평균 4000만원 후반대를 고수하고 있는 것으로 알려졌다. 반면 대신 F&I측은 사정이 크게 다르다. 업계에 따르면 나인원 한남의 총 분양매출은 1조7000억원(근린생활시설 제외 기준)으로 총사업원가는 1조4000억원으로 알려졌다.

분양가를 낮추면 분양매출이 줄고 사업원가는 늘어나는 효과가 있어 분양가를 낮추는 만큼 대신 F&I측으로선 수익이 줄거나 손해가 날수도 있다. 고분양가 규제에 나선 HUG와 사업자인 대신 F&I측이 평행선을 달릴 수 밖에 없는 구조인 것이다.

때문에 업계 일각에선 3.3㎡당 평균 5000만원대 초중반대가 HUG와 대신F&I측 모두 윈윈할 수 있다는 분양가로 보고 있다. 최근 한강변 고급주택 시장 상황과 함께 나인원 한남의 특성을 비롯, HUG측의 명분도 세워줘야한다는 의미에서다.

실제 나인원 한남에서 인근에서 분양중인 한남 더힐의 경우 평당 분양가가 6000만원대로 나인원 한남 분양가가 이와 비슷하거나 비쌀 경우 미분양 리스크가 우려된다. 나인원 한남 입지가 국내 최고에 가깝고 희소성도 높지만, 한남 더힐이 일부 아직 미분양이 남아 있는 것으로 알려진 만큼 지나친 분양가는 화가 될 수 있다는 의미.

한강뷰가 일부 가능한 인근 유엔빌리지 고급 빌라들과의 가격 형평성도 필요한 만큼 초고가의 분양가론 분양 실패 가능성도 배제하기 어렵다는 분석이다.

고분양가를 저지하려는 HUG측의 입장도 감안해야 한다는 관측이다. 강남 불패로 대변되는 강남 재건축을 비롯해 일부 한강변 고급 주택 등 고분양가를 저지하려는 명분을 세워줘야 HUG도 액션을 취할 수 있지 않겠냐는 것이다. 게다가 더 이상의 고급 주택 시장 혼란도 막아야하는 명분도 줘야한다는 지적이다.

이렇다보니 사업시행자인 대신 F&I가 손익분기점을 넘기면서도 HUG도 분양심사 허가를 내줄수 있는 적정선이 3.3㎡당 평균 5000만원대 안팎이라는 이야기가 업계 안팎에서 흘러나오고 있다.

건설업계 한 관게자는 "양측이 줄다리기만 한다고해서 해결될 문제는 아니다. 사업시행자는 사업을 해야하고, HUG도 한발 양보해야한다. 시장 논리에 근거한 합리적인 분양가로 고급주택시장도 틈새 시장으로 활기를 띨 수 있게 끔 큰 틀에서 합의를 봐야할 것"이라고 말했다.