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재건축 대못 뽑았지만···"고금리가 주택시장 지배···재초환도 넘어야"

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안전진단 통과 쉬워질 전망
재건축 가능 단지 0→12개로
재초환 규제 완화가 최대 관건
"매수심리 바닥···시장활성화 어려워"

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노원구 아파트 밀집 지역. 재건축을 앞둔 단지가 많다. 사진=장귀용 기자

재건축 안전진단기준이 완화되면서 서울 목동, 노원 등 1980년대 후반에서 1990년대 중반에 준공된 단지들의 재건축 추진에 속도가 붙을 가능성이 높아졌다.

탈락이 우려돼 정밀안전진단을 미뤘던 단지들도, 안전진단에 나서길 주저했던 단지들도 앞다퉈 안전진단 접수에 나서는 등 재건축 절차를 밟을 것으로 보인다. 그러나 재건축이 활성화되려면 최종 관문인 재건축초과이익환수제(재초환)의 규제 완화가 동반돼야 한다는 지적이 나오면서 전문가들은 일부 호재로 작용할 수 있지만 금리 인상 등 여러 외부 요인으로 시장 활성화는 어렵다고 했다.

8일 발표된 '재건축 안전진단 합리화 방안'은 안전진단 평가 항목 중 가장 충족하기 어려운 '구조 안전성' 가중치를 현행 50%에서 30%로 낮추고, '주거환경'과 '설비노후도' 가중치를 각각 30%로 높여, 구조 안전에 심각한 문제가 없어도 단지가 오래돼 불편하면 재건축이 가능하도록 한 게 핵심이다. 2차 정밀안전진단(적정성 검토)은 지방자치단체에 권한을 위임해 지자체가 요청할 때만 제한적으로 시행하도록 했다. 사실상 폐지수준의 조치라는 평가가 나온다.

안전진단 대못이 뽑히면서 목동신시가지 9·11단지, 태릉 우성 등 서울 재건축 단지와 1기 신도시 등이 수혜를 입게 됐다. 특히 총 14개 단지로 구성된 2만6629가구 규모의 목동신시가지 아파트는 이번 안전진단 완화안의 수혜를 가장 크게 입는 단지로 거론된다. 목동은 지난달 초 지구단위계획을 통과한 데다 재건축 안전진단 규제 완화, 서울시 35층 규제폐지 등으로 재건축 추진 시 사업성, 속도 모두 가져갈 수 있게 됐기 때문이다. 지난해 7월 예비 안전진단을 통과해 정밀안전진단을 앞둔 노원구 '상계주공2단지'도 완화 방안이 발표되면 모금에 속도가 붙어 재건축이 본궤도에 오를 것이라는 기대감이 팽배해 있다.

전문가들은 이 같은 안전진단 완화 방향에는 긍정적으로 평가하면서도 금리 인상 등 외부요인의 영향이 여전히 커 현재 부동산 시장 침체를 반등시키기에는 어렵다고 했다.

올해 초까지만 해도 재건축 규제 완화 움직임은 집값을 지지하는 요인이었지만 지금은 '금리'가 주택시장 분위기를 결정하는 가장 큰 변수가 됐기 때문이다. 집주인은 규제 완화 기대심리에 호가를 올릴 수 있어도 매수심리가 얼어붙어 매수세가 따라붙지 못하는 동상이몽 판세가 펼쳐질 수 있다.

무엇보다 재건축초과이익환수제도가 서울 강남 등 시장에 여전히 작동하고 있어 활성화에 발목을 잡을 것으로 봤다.

부동산 한 전문가는 "고금리 태풍에 집값 추가하락 우려로 매수심리가 바닥권이라 거래가 쉽지 않아 시장이 크게 자극받긴 어려울 것"이라며 "특히 재건축 추진단지들은 일단 행정적 절차 추진하겠지만 재건축의 최종관문에서 사업성을 좌우하는 재건축초과이익환수제 규제완화가 뒤따라야 속도를 낼 수 있을 것"이라고 지적했다.

김성배 기자 ksb@

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