대규모 부채에도 '주택 직접 공급' 택한 LH 승부수 통할까

토지 매각 수익 모델 한계 극복 도전

분양 지연·미분양 리스크···금융비용 증가 우려

공공시행 주도와 민간 역할 분리 주목

한국토지주택공사(LH)가 단순한 택지 공급자 역할에서 벗어나, 주택사업을 직접 시행하는 방식으로 전환한다. 토지 매각 대신 스스로 주택을 짓고 분양하는 구조다. 재무 건전성 악화에 대한 우려와 함께, 새로운 수익모델이 될 수 있다는 기대가 교차한다.

8일 국토교통부에 따르면 정부는 이달부터 LH의 직접 시행을 본격 추진한다. 기존에 민간에 분양하려던 공동주택용지를 회수해 LH가 직접 5만3000가구를 공급하고 용적률 상향 등을 통해 수도권에 7000가구를 추가로 짓는다. 여기에 비주택 용지 재활용으로 1만5000가구를 더해 2030년까지 7만5000가구 이상을 공급하겠다는 구상이다.

이상경 국토부 제1차관은 "LH 직접 시행이라는 게 모두 임대주택 공급만을 의미하는 것은 아니고 민간이 도급형으로 참여해 브랜드 등을 차별화해 나갈 계획"이라며 "현재 가동 중인 LH 개혁위원회를 통해 분양 물량과 임대주택 물량을 구분해 추진할 것"이라고 설명했다.

그러나 재정 부담은 피할 수 없다는 지적이 나온다. LH 자체 보고서에 따르면 올해 말 LH 부채는 170조 원을 넘어설 전망이다. 내년에는 192조원, 2027년에는 219조원까지 증가할 것으로 예상된다. 부채비율도 올해 226%에서 2027년에는 250%를 넘길 것으로 보인다.

문제는 이런 수치는 기존 방식, 즉 택지를 팔아서 수익을 내는 모델을 전제로 한 것이라는 점이다. 직접 시행으로 전환할 경우 초기 투자금이 더 많이 들고 분양 지연이나 미분양이 발생하면 수익 실현까지 오랜 시간이 걸린다. 이 과정에서 발생하는 금융비용은 고스란히 LH 부담으로 돌아온다.

그럼에도 불구하고 시행사업이 안정적으로 자리잡을 경우 LH의 재무 구조를 개선할 기회가 될 수 있다는 평가도 있다. 토지 매각보다 훨씬 큰 수익을 얻는 민간 시행사들의 사례처럼, LH도 전 과정을 주도하면 높은 부가가치를 창출할 수 있다는 것이다.

공공 주도로 시행을 맡는 이번 전환은 공공과 민간의 역할 재조정이라는 측면에서도 주목된다. 단순한 공급자에서 벗어나 도시 개발의 주체로 올라설 수 있다는 분석도 있다.

부동산 업계 관계자는 "LH가 시행사로서 성과를 낸다면 '땅 장사'라는 비판에서 벗어나 공공성과 수익성을 동시에 추구하는 모델이 될 수 있다"고 말했다.

다만 LH가 이 같은 역할을 소화할 수 있을지에 대해서는 회의적 시각도 적지 않다. 시행 경험이 거의 없는 데다 인허가 지연, 분양가 갈등, 민간과의 마찰 등 변수도 많기 때문이다. 특정 사업이 지연되거나 실패할 경우, 전체 재무 구조에 악영향을 줄 가능성도 배제할 수 없다.

전문가들은 정책 방향은 긍정적이지만 구체적인 재정 보완책이 함께 마련돼야 한다고 조언한다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "직접 시행은 저렴한 주택 공급이라는 목표 자체는 바람직하다"면서도 "공공임대에서 발생하는 손실을 메울 수단이 필요하며 분양가 인하 효과도 실질적으로 검증돼야 한다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원도 "LH가 위축된 민간 공급의 공백을 일부 채울 수 있다"면서 "하지만 공사비 급등에 따른 분양가 조절, LH 조직의 재정비, 재무건전성 확보 방안이 병행돼야 정책 효과가 지속될 것"이라고 지적했다.