양도세 중과 코앞···서울 주택 '증여·직거래' 동반 급증

집합건물 증여 3년 4개월 만 최대4월 직거래 비율 서초구 15% 최고

[DB 아파트, 전세, 월세, 부동산, 빌라 사진=강민석 기자

다주택자에 대한 양도소득세 중과 재개를 앞두고 주택 보유자들이 자산 이전 방식 다변화에 나서고 있다. 세 부담을 줄이기 위한 선택지로 '증여'와 '직거래'가 동시에 늘어나며 시장 내 거래 구조에도 변화 조짐이 나타나는 모습이다.

3일 대법원 등기정보광장에 따르면 4월 서울 지역 집합건물(아파트·연립·다세대·오피스텔 등) 증여 등기 건수는 1980건으로 집계됐다. 이는 전월(1345건) 대비 47.2% 증가한 수치로, 2022년 12월(2384건) 이후 약 3년 4개월 만에 가장 높은 수준이다.

전국적으로도 비슷한 흐름이 확인된다. 4월 기준 집합건물 증여 건수는 총 5560건으로, 역시 2022년 12월(9342건) 이후 최대치를 기록했다. 단순 증여 외에도 임차인이 있는 주택을 넘기는 '부담부 증여' 활용이 늘어난 것으로 해석된다. 특히 임차인을 낀 매도가 일정 기간 허용되면서 해당 방식이 절세 수단으로 활용된 사례가 적지 않았던 것으로 보인다.

지역별로 보면 송파구의 증여 건수가 161건으로 가장 많았고, 양천구(135건), 노원구(118건), 서초구(115건), 용산구(106건)가 뒤를 이었다. 강남구와 동작구는 각각 104건, 광진구는 100건으로 집계됐다. 증가 폭 측면에서는 용산구가 전월 대비 95.3% 늘어나며 가장 가파른 상승세를 보였고, 송파구 역시 96% 이상 증가하며 두드러진 움직임을 나타냈다.

직거래 비중도 확대됐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 4월 서울 아파트 직거래 건수는 234건으로, 2월(109건), 3월(185건) 대비 증가세가 이어졌다. 전체 신고 거래(4544건) 중 직거래가 차지하는 비중은 5.15% 수준이다.

자치구별로는 서초구의 직거래 비중이 15.8%로 가장 높았고, 강남구(7.8%), 영등포구(7.3%), 광진구(7.3%) 등이 뒤를 이었다. 시장에서는 일부 거래가 가족 간 저가 양도 등 특수관계인 거래일 가능성에 무게를 두고 있다.

전문가들은 직거래 중 일부는 양도세 중과 시행을 앞두고 가족이나 친족 등 특수관계인에 대한 저가 양도가 증가한 것으로 본다.

상속세 및 증여세법에서는 신고가액이 최근 3개월 내 거래된 실거래가보다 30% 낮은 금액과 3억원 가운데 적은 금액의 범위를 벗어나지 않으면 정상 거래로 간주해 증여세를 부과하지 않는다. 이 때문에 저가 양도는 실제 급매물 거래가 늘어나는 하락기에 많이 이뤄진다.