"부동산 불로소득 끝내겠다"···李, 다주택 대출 연장·대환 '원천 봉쇄' 지시

李 "다주택자 대출 연장, 신규 대출 규제와 동일해야""왜 RTI 규제만 검토···일거 해소 충격 크다면 점진적 해소"

이재명 대통령이 기존 다주택자의 주택담보대출 만기 연장과 대환대출(갈아타기)에 대해서도 신규 대출과 동일한 수준의 규제를 적용하는 방안을 검토하라고 지시하면서 부동산시장 전반에 파장이 확산되고 있다.

이재명 대통령은 20일 "기존 다주택자들에 대한 대출 연장 및 대환 현황과 이에 대한 확실한 규제 방안을 검토할 것을 내각과 비서실에 지시했다"고 밝혔다.

이 대통령은 이날 엑스(X·옛 트위터)에 올린 글에서 "국민이 주인인 나라, 함께 행복한 대한민국을 위해 부동산 불로소득 공화국은 반드시 혁파해야 한다"며 이같이 말했다.

앞서 이 대통령은 지난 13일 "다주택자들의 기존 대출은 만기가 되면 어떻게 처리해야 하나. 양도세까지 깎아주며 수년간 기회를 줬는데도 다주택을 해소하지 않고 버틴 그들에게만 대출 연장 혜택을 추가로 주는 것이 공정하겠나"라며 관련 제도 정비의 필요성을 언급했다.

이번 조치의 핵심은 '형평성'이다. 현재까지는 다주택자에 대한 신규 주택담보대출은 각종 규제로 묶여 있지만, 과거 실행된 대출의 만기 연장이나 대환의 경우 상대적으로 완화된 심사가 적용되는 사례가 존재해왔다. 결과적으로 기존 다주택자는 제도 변화 이후에도 일정 부분 금융 혜택을 유지할 수 있었고, 이는 신규 진입자와의 형평성 문제를 낳는다는 지적이 제기돼 왔다.

대통령의 문제 제기는 이러한 구조적 간극을 바로잡겠다는 취지로 해석된다. 신규 다주택자와 동일한 잣대를 기존 다주택자의 대출 연장·대환에도 적용한다면, 사실상 기존 대출을 새로운 규제 체계 안으로 편입시키는 효과가 발생한다. 이는 단순한 추가 규제가 아니라, 부동산 금융 시스템의 관리 범위를 확대하는 조치에 가깝다.

시장에서는 임대사업자 등록 다주택자를 중심으로 한 대출 심사 강화 가능성에 주목하고 있다. 특히 과거 활용됐던 RTI(이자상환비율) 등 상환능력 중심의 정밀 심사 기준을 재도입하거나 강화하는 방안이 거론된다.

RTI는 임대소득 대비 이자 비용 비율을 따져 대출 적정성을 판단하는 지표로, 이 기준이 엄격해질 경우 임대 수익이 충분치 않은 차주의 대출 유지가 어려워질 수 있다. 이는 레버리지에 의존한 투자 구조 전반을 위축시키는 요인으로 작용할 수 있다.

다만 금융당국은 급격한 규제 도입이 시장에 미칠 영향을 고려할 것으로 보인다. 일각에서는 단계적으로 적용 비율을 높이는 방식의 연착륙 방안이 검토될 가능성도 제기된다.

정책이 현실화될 경우 단기적으로는 다주택자의 자금 재조정 움직임이 나타날 가능성이 크다. 대출 연장이 어려워지면, 보유 주택 매각이 늘어날 수 있고, 이는 일부 지역의 매물 증가와 가격 조정 압력으로 이어질 수 있다. 반면 장기적으로는 과도한 레버리지 기반 투자 수요를 억제해 시장 안정에 기여할 것이라는 전망도 나온다.

금융권 역시 촉각을 곤두세우고 있다. 대출 심사 기준이 강화되면 은행권의 리스크 관리 체계는 보다 보수적으로 전환될 가능성이 있다. 동시에 기존 차주의 상환 부담이 증가할 경우 연체율 관리가 새로운 과제가 될 수 있다. 금융 안정과 부동산 시장 관리라는 두 축을 동시에 조율해야 하는 상황이다.

이번 지시는 단순한 규제 강화 차원을 넘어, 부동산 불로소득 구조를 차단하겠다는 정책 철학을 재확인한 것으로 평가된다. 정부는 그동안 실수요 중심 시장 재편을 강조해왔으며, 이번 조치는 기존 다주택자 대출까지 규제 적용 범위를 확대하려는 움직임으로 풀이된다.