코람코發 정비사업 지각변동···하이엔드 신탁모델 등장

자금·사업관리 안정성·고급 주거 전략 '결합'

조합 중심 한계 넘는 '신탁·시공' 새 해법 부상

코람코자산신탁 본사 사진. 자료제공=코람코자산신탁

코람코자산신탁이 도시정비사업 시장에 새로운 모델을 제시하며 주목받고 있다. 단순한 신탁사의 역할을 넘어, 도심 내 소규모 하이엔드 주택 개발이라는 틈새시장에 집중하면서 고급 주택사업으로 무게중심을 옮기고 있다. 이를 위해 최근 코람코는 GS건설 자회사 자이에스앤디(자이S&D)와 전략적 업무협약(MOU)을 체결하고 금융과 시공 역량을 결합한 차별화된 정비사업 모델을 본격 추진하기로 했다.

25일 정비업계에 따르면 양사는 지난 24일 '고급주택 개발사업 협력을 위한 전략적 업무협약'을 맺고 도심 고급주택 사업장 정보 공유, 정비 및 일반 개발사업 공동 참여, 사업구조 및 금융조달 방식 공동 검토, 분양성 및 공사비 타당성 분석 등 전반적인 영역에서 협력하기로 했다.

이번 협약은 단순한 프로젝트 단위 협업을 넘어 사업 구조와 리스크 관리 체계를 공동으로 설계하는 방식이라는 점에서 기존 정비사업 모델과는 차별화된다.

코람코는 자산관리와 신탁, 금융조달 능력을 기반으로 사업 안정성을 높이고 자이S&D는 시공 및 주거 브랜드 역량을 통해 고급화 전략을 구현하는 구도다.

코람코는 민간 리츠 운용사이자 부동산신탁회사다. 최근 수도권을 중심으로 정비사업 수주를 확대하고 있다. 특히 신탁방식 개발사업 중에서도 하이엔드 주거시설에 집중하며 관련 업계와의 협업 네트워크를 넓히고 있다. 자이S&D는 '자이', '자이엘라', '자이르네' 등 GS건설 브랜드를 활용해 프리미엄 도시형 주거상품을 개발하고 있으며 오피스·상업시설 리모델링 등으로 사업 영역을 다각화 중이다.

코람코의 전략 전환은 최근 몇 년간 변화된 부동산 시장 흐름과 맞닿아 있다. 도심 내 재개발·재건축 규제가 점진적으로 완화되면서 사업 기회는 확대되고 있지만 조합 중심의 기존 정비사업은 이해관계 충돌과 자금조달의 불확실성, 행정 지연 등의 문제로 추진 속도에 한계가 있었다. 반면 신탁방식은 사업 관리 주체가 명확하고 자금 안정성이 높아 사업 지연과 갈등 리스크를 줄일 수 있는 대안으로 주목받고 있다.

코람코는 여기에 하이엔드 전략을 접목해 대단지 아파트 중심이 아닌 도심 내 소규모 고급주택 시장을 정면 겨냥하고 있다. 부지 확보가 까다롭고 수익성 구조가 복잡한 시장이지만 고급 주거 수요가 꾸준한 데다 브랜드 가치를 반영한 고분양가 책정이 가능하다는 점에서 수익성과 차별성을 동시에 노릴 수 있다.

이번 협약이 자이S&D 단독에 그치지 않고 복수의 건설사와 유사한 형태로 확장되고 있다는 점도 시장의 관심을 끌고 있다. 코람코는 최근 여러 건설사와 잇따라 MOU를 체결하며 파트너십 저변을 넓히고 있으며 이를 통해 금융 안정성과 시공 품질을 동시에 확보하는 새로운 정비사업 모델을 구축하고 있다.

업계에서는 코람코가 신탁사의 본연 역할에서 더 나아가 실질적인 사업 기획과 운영을 주도하는 '개발형 신탁사'로 진화하고 있다는 분석이 나온다. 신탁사가 자금조달과 리스크 관리의 중추 역할을 수행하고, 건설사가 시공과 브랜드 마케팅을 책임지는 이원화 구조는 정비사업 추진 속도를 높이는 동시에, 고급화된 상품 기획이 가능한 구조다.

자이S&D 역시 이번 협약을 통해 안정적인 사업 기반을 확보함과 동시에 브랜드 확장 효과도 기대하고 있다. 자이S&D 관계자는 "코람코와의 협업을 통해 도심 고급주택 시장에서 새로운 사업 기회를 발굴하고, 프리미엄 주거 브랜드의 가치를 한층 끌어올릴 수 있을 것"이라고 밝혔다.

정비업계는 이번 협약을 단순한 협력 관계 이상의 시도로 보고 있다. 고급주택 수요는 꾸준히 증가하는 반면 규제와 사업성 문제로 공급은 제한적인 상황이다. 이러한 여건에서 금융기관이 직접 참여해 사업 구조를 설계하고 시공사가 안정적으로 사업을 집행하는 방식은 사업 리스크를 줄이면서 프리미엄 가치를 극대화할 수 있는 새로운 정비사업 해법으로 평가받는다.

다만 고급주택 시장은 경기 변동과 분양가 상한제, 금리, 세제 정책 등에 민감하게 반응하는 만큼 시장 반응은 예의주시할 필요가 있다. 또한 신탁방식이 조합 중심 정비사업의 갈등을 일부 해소할 수는 있지만 법적 절차나 이해관계 조율 측면에서 여전히 일정한 한계를 갖고 있는 것도 사실이다.

그럼에도 코람코의 전략적 전환은 향후 정비사업 시장의 흐름을 바꿀 잠재력을 지닌다는 데에는 이견이 없다. 금융기관이 리스크를 구조적으로 관리하고, 시공사가 프리미엄 상품성을 구현하는 신탁 기반 모델이 시장의 새로운 표준으로 자리잡을 수 있을지 주목된다.

코람코 관계자는 "현재 신탁사들의 정비사업 수주는 주로 대단지 아파트 중심으로 이뤄지고 있지만 코람코는 하이엔드 브랜드를 적용한 차별화 전략을 통해 단순 사업성 확보를 넘어 지역 내 주거 가치를 극대화하는 데 집중할 것"이라고 밝혔다.