도시정비 시공권, 하반기에만 40조원 전망···건설업계 "경쟁보단 실리"

서울시 조례개정···7월부터 시공사 선정 시기 조합설립 후로 앞당겨

삼성 개포6‧7, 현대 개포5, GS 노량진1···건설사별 주력 단지 달라

변수는 여의도···역대급 규모에 상징성까지 "경쟁 부담인데 놓치기 아깝네"

관악산 선유천 국기봉에서 바라본 서울시내 전경. 사진=장귀용 기자

하반기부터 재개발‧재건축 등 도시정비사업의 시공사 선정 시기가 조합설립 직후로 앞당겨진다. 이에 따라 올해 하반기에만 약 40조원규모의 시공권이 시중에 풀릴 전망이다. 건설사들은 주요 공략단지를 정해두고 경쟁을 피하려는 모습을 보이고 있다. 다만 상징성과 규모면에서 의미가 큰 여의도 일대 단지에서는 경쟁이 성사될 가능성도 엿보인다.

정비업계에 따르면 건설사 소속 수주담당 직원들은 올 초부터 조합설립단계인 단지를 돌아다니면서 민심잡기에 한창이다. 서울시 조례개정으로 시공사 선정시기가 조합설립 직후로 앞당겨진 탓에 평소보다 수주활동 일정을 더 앞당긴 것이다. 서울시는 지난해부터 시공사 선정 시기 관련 조례개정을 추진했고 지난 10일 개정안이 본의회를 통과했다. 효력은 하반기가 시작되는 7월부터다.

재개발‧재건축 최대 난관 '사업시행인가' 전에 시공사 선정

업계에서는 이번 조례개정으로 올해 하반기 시공사를 선정할 단지들의 합산수주액이 약 40조원에 달할 것으로 보고 있다. 상반기 내에 시공사를 선정할 것으로 예상되는 곳까지 합치면 올해 도시정비 수주물량은 50조원을 넘어설 것으로 전망된다. 역대 최대 규모를 기록한 지난해 1년 전체 수주액 규모가 42조원이었던 감안하면 엄청난 물량이 쏟아지는 셈이다. 2021년 28조원과 비교하면 약 2배에 달한다.

이처럼 물량이 폭증할 수 있는 것은 원래 시공사 선정의 전제조건이었던 사업시행인가가 재개발‧재건축에서 가장 어려운 절차로 꼽히기 때문이다. 사업시행계획을 인가받으려면 교통‧교육영향평가심의와 건축심의 등 다양한 절차를 통과해야하는데 이중 하나라도 문제가 발생하면 전체 일정이 지연된다. 이 때문에 업계에서는 사업시행인가를 받으면 사업의 8부 능선을 넘었다고 평가하기도 한다.

2023년 3월 14일 기준 서울 자치구별 재개발·재건축 사업초기단계 사업장 수. 그래픽=배서은 기자

실제로 서울 내엔 조합을 설립하고도 사업시행인가를 받지 못한 단지가 많다. 현재 서울 내에 조합설립을 완료한 재개발‧재건축 단지는 총 134곳이다. 가로주택정비사업과 리모델링까지 포함하면 227곳에 달한다. 반면 사업시행인가 단계인 단지는 53곳에 불과하다.

업계관계자는 "사업시행인가를 받는 것이 가장 어려운 인허가절차라는 점을 감안하면 아무래도 조합설립 직후에 시공사를 선정하면 물량이 늘어날 수밖에 없다"면서 "대형건설사를 시공사를 선정한 뒤에 사업시행계획을 짜면 좀 더 체계적인 접근을 할 수 있어 유리한 측면도 있을 것"이라고 했다.

경쟁 싫은 건설업계, 수싸움 대체로 끝나···여의도가 변수

물량이 넘쳐나는 만큼 건설업계에서는 경쟁보단 수의계약 형태로 수주하는 전략을 세우고 있다. 10대 건설사 등 대형건설업체는 각자 주력 사업장을 정하고 선택과 집중에 들어갔다.

대형건설사는 강남과 한강변 위주로 수주전략을 짜는 모양새다. 삼성물산은 개포주공6‧7단지와 과천주공10단지 등을 노리고 있다. 현대건설은 개포주공5단지와 대치우성1차, 한남4구역, 압구정아파트3지구(현대아파트)에 공을 들이고 있다. GS건설은 올해 상반기에 시공사를 선정하는 노량진1구역이 주력사업장으로 꼽힌다.

이외에도 대어급단지가 많아 치열한 눈치싸움이 예상된다. 서초구는 대어급으로 꼽히는 신반포2차와 신반포4차가 예정돼있다. 송파구는 잠실우성1‧2‧3차와 장미1‧2‧3차가 주목받고 있다. 용산구 한남5구역과 성동구 성수전략정비구역 1‧2‧3‧4지구도 대형건설사들이 군침을 흘리는 단지다.

여의도 시범아파트. 사진 = 김소윤 기자

업계에서는 경쟁입찰이 벌어진다면 여의도 일대 단지들이 대상이 될 가능성이 크다고 본다. 여의도 일대는 서울시가 최근 한강변 층수규제를 없애고 용적률도 500~600%까지 높일 수 있도록 허용하면서 50~60층 높이의 마천루단지가 들어설 예정이다. 그만큼 상징성과 사업성이 보장돼 경쟁입찰이 성사될 여지가 많다는 것.

업계관계자는 "최근 여의도 일대 단지들에는 대형건설사들의 물밑 경쟁이 치열하다. 한양아파트와 시범아파트, 대교아파트, 삼부아파트, 광장아파트 등에는 10대 건설사 대부분이 현수막을 걸고 러브콜을 보내고 있다"면서도 "원자재‧인건비 상승으로 인해 수주경쟁에 예산을 쓰는 것에 대한 부담이 큰 상황이어서 실제로 경쟁입찰까지 성사될지는 지켜봐야 한다"고 했다.