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집값 '뚝뚝' 미분양 급증...주택시장 빙하기 온다

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전국 집값 하락폭 커져···'랜드마크'들도 가격 급락
미분양 12개월 증가세...지방은 찬바람 더 거세
전문가들 "내년도 하락세 이어진다...짧아도 2년"

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서울 주거 밀집지역 전경. 사진=이수길 기자 leo2004@newsway.co.kr

주택시장이 심상치 않다. 가격 하락세가 커지고 있는 데다 전국적으로 미분양이 늘어나면서 시장이 얼어붙기 시작한 모습이다. 특히 '청약불패'라고 불리던 서울지역에서의 분양단지도 미분양이 발생하면서 긴장감이 흐르고 있다.

최근 주택시장은 가격 내림세가 가팔라지고 있다. 높은 집값에 금리 인상으로 이자 부담이 커진 데 따라 매수자가 줄어들었기 때문이다.

한국부동산원이 1일 발표한 주간 아파트 가격 동향을 보면 전국 집값은 -0.15% 하락했다. 이는 2012년 8월(-0.14%) 이후 10년 만에 가장 큰 하락 폭을 기록한 것이다. 수도권도 0.20% 하락해 2012년 9월 이후 가장 큰 낙폭을 보였다.

서울(-0.13%)이 3년 7개월 만에 가장 큰 하락폭을 보이며 집값 하락을 주도했다는 게 특이점이다.

강남구, 송파구 등 인기지역도 각각 -0.06%, -0.12% 하락했다. 강남권 대표 단지도 단기간 큰 폭의 하락세를 보이고 있다. 정비시장 바로미터로 꼽히는 은마아파트는 전용 84㎡가 지난달 10일 25억7000만원에 실거래됐다. 또 현재 시세가 25억원에 형성돼 있다. 이는 지난 5월 27억7000만원에 거래된 것보다 2억원 이상 내려간 금액이다.

지역 랜드마크 '반포자이' 85㎡A타입 역시 5월 39억원에 실거래됐으나, 현재 최하 35억원까지 매물이 나오고 있다.

정비사업이 몰려 있는 강북의 '노도강' 역시 노원구(-0.25%), 도봉구(-0.27%), 강북구(-0.20%) 로 큰 폭으로 하락했다. 경기와 인천, 특히 1기 신도시에서도 하락세가 이어지고 있다.

분양시장도 상황은 마찬가지. 여전히 분양가는 올라가고 있지만, 시장에서 소화를 못시켜 미분양물량이 쌓이고 있다.

국토교통부 자료를 살펴보면 지난 7월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 3만1284가구다. 지난해 9월 이후 미분양 가구 수는 꾸준히 늘고 있는 모습이다. 특히 미분양 주택 10곳 중 8곳이 지방 물량으로 상대적으로 수요가 부족한 지방시장은 찬바람이 더 강하게 불고 있다.

청약경쟁률도 큰 폭으로 하락했다. 부동산R114에 따르면 올해 1~8월 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 10.41대 1로 작년 동기(19.79대 1)와 비교해 절반 수준으로 내려왔다.

업계 전문가들은 내년까지도 이 같은 분위기가 이어질 것으로 보고 있다. 금리인상 기조가 이어지고 있는 데다 대출 규제도 여전해 수요 발생 요인이 부족하기 때문이다.

한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수는 "대세하락기에 진입했다. 집값이 폭등해서 주택가격부담 지수가 역대 최고치"라며 "글로벌 위기 때문에 집값이 내려왔다는 이야기도 있는데 1년 정도 전부터 하락하기 시작했다. 자기소득 반 이상을 원리금 상환에 해야 써야 하기 때문에 부담지수가 내려가기는 어려울 것으로 보인다"고 말했다.

또 한 교수는 "총선을 앞두고 단기 반등은 있을 수 있다. 이는 기술적 반등으로 정책 등이 집값을 잠시 떠받칠 수 있겠지만, 아무리 계산해도 (주택이)정상적인 가격을 넘어섰기 때문에 다시 하락할 것으로 본다"고 내다봤다.

송승현 도시와경제 대표는 "(지금 하락세가)단기로 보기는 어렵다. 내년 상반기까지는 대외적인 경제 변수라던지, 금리인상 추이, 경제침체 우려 등이 있어 조정장세가 시작된 것으로, 대출 DSR도 시행되면서 수요가 더 축소된 상태"라며 "공급부족론이 많았는데 이제는 소위 수요부족론이 대두되고 있다"고 전했다.

이어 "전세가격이 매매가격을 끌어올리지 않을까하는 이야기도 나왔는데 현재는 역전세대란 이야기도 나오며 전세가격도 조정을 받는 상황"이라며 "금리 인상이 정점이 아니기 때문에 내년 상반기까지는 (주택가격이)하락할 수밖에 없는 상황"이라고 진단했다.

장재현 리얼투데이 리서치팀 본부장 역시 "높은 집값을 받쳐줄 수요가 없다"고 진단하고 "금리 인상으로 수요가 더 줄어들 것으로 보여 집값 하박압력이 거세질 것으로 보인다"고 분석했다.

서승범 기자 seo6100@

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