반포현대 부담금에 재건축 시장 ‘충격의 도가니’

부담금 예상보다 웃도는 수치

재건축 시장 냉각 예상, 집값 영향도

강남 재건축 단지 전경(사진제공=뉴스웨이 DB)

서울 반포현대 재건축 단지의 초과이익환수제 부담금 산정 규모에 재건축 시장은 그야말로 충격과 혼란에 휩싸였다.

반포현대 재건축 단지는 부담금 통보를 받는 첫 단지로 추후 해당 재건축 단지 입장에서는 예상 금액보다 웃도는 수치의 부담금 산정 규모에 충격과 긴장감이 커질 수밖에 없다. 이는 추후 있을 재건축 단지 부담금 산정에 막대한 영향을 끼칠 수밖에 없기 때문이다. 업계와 전문가들은 부담금 폭탄에 재건축 시장이 얼어붙을 가능성이 크다며 시장 혼란까지 우려하고 있다.

15일 관련업계와 서울 서초구에 따르면 서울 서초구는 반포 현대 재건축 조합의 조합원 1인당 '재건축 초과이익 부담금' 예상액을 평균 1억3569만원으로 산정해 조합 측에 통보했다.

서초구가 산정한 금액은 국토교통부의 재건축 부담금 업무 매뉴얼을 근거로 산정한 것이다. 앞서 지난 달 2일 반포현대 조합은 조합원 1인당 부담금을 850만원 정도로 책정해 제출했었다. 이에 지난 1일 서초구는 종료시점 주택 가격을 인근 시세 등을 고려해 산정, 근거자료를 보완 제출하도록 조합에 통지했다. 이에 11일 반포현대 조합은 조합원 1인당 7157만2000원으로 예상 부담금을 다시 제출했다.

서초구는 조합에서 제출된 부담금 중 인근 시세 등 자료를 일부 보완, 조정해 최종 부담금 예상액을 1억 3569만원으로 산정했다. 서초구 관계자는 "재건축부담금 산정가격 중 개시 시점 주택가액은 고정값이지만 종료시점 주택가액 등 이외의 것은 변할 수 있는 것으로 준공시점에 가야만 정확한 재건축부담금이 산정될 것으로 판단된다"고 말했다.

반포현대는 재건축 부담금 통보 '첫 타자'로 시장의 이목이 집중 되고 있다. 다른 재건축 단지 입장에서는 반포현대의 부담금 규모가 추후 부담금 산정에 있어서 영향을 끼칠 수 있기 때문이다. 현대반포 아파트 단지는 추후 부담금 통보가 예정돼 있는 단지들 보다 규모가 작은 편이다. 송파구 잠실주공 5단지, 대치쌍용2차 등 많게는 수천 가구에 달하는 대형 재건축 단지의 재건축 부담금은 반포현대보다 훨씬 많을 수밖에 없다. 업계에서는 앞서 국토부가 발표한 평균 4억4000만원, 최대 8억4000만원에 달하는 강남 재건축 단지의 부담금이 실제로 이뤄질수도 있는 것이 아니냐는 관측도 일고 있다. 이에 다른 대형 재건축 단지들은 부담금 폭탄 규모에 긴장이 더해 질 수밖에 없다.

현대반포 재건축 조합원들은 예상 금액보다 웃도는 부담금 산정에 상당한 충격을 받을 것으로 보인다. 현재 80가구를 108가구로 늘리는 것으로 임대 16가구를 제외하면 이익금이 크지 않을 것으로 예상되기 때문이다.

또한 지난해부터 정부의 규제에 이미 얼어붙은 재건축 시장 분위기가 더 냉각될 가능성이 클 것으로 업계와 전문가는 예상하고 있다. 다주택자 양도소득세 중과제 시행과 안전진단 기준 강화 등 이미 강남 아파트값 상승세는 꺾이고 있다. 더구나 오는 6월에는 정부의 종합부동산세 개편안이 나올 예정이다. 부동산114에 따르면 5월 둘째 주 서울 재건축 아파트 매매 가격은 전달보다 0.02% 떨어지며 3주 연속 하향했다. 강남4구 가운데 강남구(-0.01%), 강동구(-0.06%), 송파구(-0.06%)는 하락세를 유지하고 있다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “이번 발표로 다른 재건축 단지에 막대한 영향을 받을 수밖에 없다"면서 "집값은 단기적으로 약세를 보일 가능성이 클 것이다"고 전했다. 이어 권 교수는 "재건축 단지 사업을 추진하고 있는 조합들은 연기를 할 가능성이 있을 것이다"면서 "이에 전체적으로 시장이 침체될 우려도 있으며, 강남권 내 주택 공급 부족 현상으로 집값이 불안정될 수도 있을 것이다"고 예상했다.

반포현대보다 부담금 산정 과정이 빨랐던 은평구 신사1구역은 부담금 조율 일정 자체를 미뤘다. 재건축 부담금 예정액 통보는 4월 말까지 마무리해야 했지만 설계 변경 등을 이유로 산정 작업을 중단한 것으로 알려졌다.

재건축초과이익환수제는 재건축을 통한 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과금액의 최고 50%를 부담금으로 내도록 한 제도다. 정부가 투입한 세금으로 만든 교육, 문화, 교통 등 기반시설로 생긴 불로소득을 부담금 형태로 환수하겠다는 취지다. 관련법은 지난 2012년도에 시행됐지만 적용이 유예됐다가 올해 1월에 부활했다.