월세 10개월 연속↓···전세·매매와 상관관계는

집값하락→전세폭등→깡통주택→전세위험→월세증가월세 대세 땐 수익률 구매척도 부상··· 집값조정 불가피

인천 송도 웰카운티 4단지에서 바라 본 송도 아파트 단지 모습. 사진=성동규 기자 sdk@

지난달 전국 주택 월세가 10개월 연속 하락했다. 집주인들이 전세를 월세로 돌리는 동안, 세입자들은 계속 전세를 선호하다 보니 수급불일치에서 비롯한 결과물이다.

3일 한국감정원에 따르면 지난달 전국 8개 시·도 월세가 전달보다 0.1% 하락해 지난해 4월 이후 약세가 지속했다.

전문가들은 월세 하락의 원인이 집주인들이 월세를 선호한다는 데 있다고 지적하면서, 그 근본적인 이유는 집값 하락에 있다고 분석했다.

이 같은 변화의 시작점은 2008년 세계 금융위기 이후다.

집주인들은 위기 이후 집값이 계속 내림세를 타자 손해를 보전하고자 전셋값을 올리기 시작했다. 그러나 지속하는 집값 하락에도 집주인들은 전셋값을 더 올릴 수 없었다.

집값이 더 떨어지다 보니 자칫 전셋값보다 더 낮아질 위험에 부딪힌 것. 여기에서 나온 개념이 전세 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있는 ‘깡통주택’이다. 이런 기조가 이어지면서 매맷값 대비 전셋값 비율(전세가율)은 70% 수준에 다다른 상태다.

세입자들 눈에 ‘깡통주택’이 보이기 시작하자 집주인들은 안전성이 담보된 월세를 공급하기 시작했다. 결국 전세 물량이 턱없이 부족해졌고, 이는 전세난을 가속하는 기폭제가 됐다.

문제는 전세에서 월세로의 임차시장 변화가 주택시장을 뒤흔들 ‘태풍의 눈’이 될 수 있다는 점이다. 수익률이 전면에 대두하면 집값이 높아 수익률이 낮은 아파트는 조정을 거치게 된다는 이유에서다.

실제 김광수경제연구소의 시뮬레이션 결과를 보면 서울 강남구 개포동 주공1단지 59㎡ 최근 매맷값은 약 10억원이고, 월세는 보증금 3000만원에 월세가 70만원 정도다.

보증금 예금이자와 연 월세를 모두 합치면 930만원 정도로 수익률이 1%가 안 된다. 현재 은행이자율(3%대)과 비교해도 한참 모자란 수치다.

김광수 김광수경제연구소 소장은 “재건축에 대한 기대가 집값을 비정상적으로 올려놓았다”며 “장기 침체에 재개발 사업이 묘연한 상황이다. 월세수익을 따지는 시장이 도래하면 그 거품은 순식간에 꺼질 수 있다”고 지적했다.

김지성 기자 kjs@