그러나 현장에서는 정책 목표와 실제 공급 간 괴리가 나타나고 있다. 공공주도 개발사업과 민간 정비사업에서 시공권 입찰 유찰과 포기가 반복되고 있다. 서울 주요 아파트 공사비는 평당 1000만 원을 넘어섰으며, 금융비용과 안전 책임 부담도 증가했다. 사고 발생 시 영업정지와 선분양 제한 등의 리스크가 존재하지만, 사업비 대출 규제는 여전히 높다. 결과적으로 건설사들은 높은 금융 부담과 프로젝트 파이낸싱(PF) 허들 때문에 신규 사업 추진에 어려움을 겪고 있다.
조합원들의 부담도 갈수록 커지고 있다. 자재값과 인건비 등 시공 원가 상승으로 분담금이 계속 높아지는 상황에서 조합원 다수가 은퇴자들인 서울 외곽과 수도권 노후 아파트들은 현금 조달이 어려운 상황에서 분담금 인상분에 이주비 이자 등을 고민하다가 차라리 재건축 하지 말자는 분위기가 형성되곤 한다.
실제 통계에서도 정부의 공급 확대 목표와 현장 현실의 차이가 나타난다. 지난해 수도권 주택 인허가는 전년 대비 31.3% 감소했고 서울 시내 인허가와 분양은 각각 19.2%, 53.3% 감소했다. 이는 단순히 목표 수치를 제시하는 것만으로는 주택 공급이 늘어나지 않음을 보여준다.
정부 정책이 강조하는 '속도'보다 중요한 것은 사업 구조와 금융·제도적 문제 해결이다. 공사비 상승, 분담금 증가, 재초환, PF 허들, 조합원 규제, 대출 규제 등 구조적 제약을 그대로 두고 속도만 높이는 정책은 실질적 공급 확대로 이어지기 어렵다. 따라서 도심 주택 공급 정책은 "얼마나 빨리 공급할지"보다 "어떻게 구조적 문제를 해결하며 공급할지"를 중심으로 설계해야 한다.
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뉴스웨이 권한일 기자
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