HDC vs 포스코, '용산정비창' 놓고 용호상박

외관·녹지비율·공사비·금융조건 등 '선전 경쟁' 치열

양사, 위기 속 대형 수주로 확실한 분위기 전환 노려

HDC현대산업개발이 용산정비창 1구역 조합에 제안한 단지와 용산역 연결 구상도(상단)와 포스코이앤씨가 제안한 오티에르 용산 조감도. 사진=각 사

용산 국제업무지구와 맞닿은 '용산정비창 전면 1구역' 시공권을 두고 HDC현대산업개발(HDC현산)과 포스코이앤씨가 치열한 수주전을 벌이고 있다.

서울 한복판 입지에다 사업비만 1조원에 달하는 초대형 도시정비사업의 시공사 선정이 한 달여 앞으로 다가오면서, 양사는 설계·금융·조경·브랜드 등 모든 면에서 파격적인 조건을 내세우며 조합원 표심 잡기에 총력을 다하고 있다.

23일 정비업계에 따르면 HDC현산은 삼성물산 리조트 부문과 손잡고 부지의 44%를 녹지공간으로 조성하겠다는 파격적인 설계를 내놨다. 그랜드파크·8개 프라이빗 테마정원·6개 중앙광장·3가지 산책로 등으로 구성된 대규모 녹지와 도심형 리조트 콘셉트가 특징이다.

특히 삼성물산이 에버랜드에서 검증한 디자인을 적용해 용산공원과 한강을 잇는 자연 친화적 공간을 강조한다. HDC현산 관계자는 "포스코이앤씨가 제안한 녹지(24%)의 2배에 달하는 규모"라며 "세계적 기술력의 삼성물산과 협업해 용산의 새로운 랜드마크를 만들겠다"고 말했다.

포스코이앤씨는 글로벌 건축설계사 유엔스튜디오와 협업해 한강의 물결을 형상화한 '웨이브 디자인'을 단지 외관과 오피스텔 발코니에 적용한다는 구상이다. 두 쌍의 랜드마크 타워는 스카이 브릿지로 연결해 한강과 남산 조망을 극대화한다.

외벽에는 포스코 고유의 프리미엄 철강재인 '포스맥'을 사용하고 내식성이 뛰어난 고급 마감재로 차별화를 꾀한다. 포스코이앤씨 관계자는 "용산정비창만을 위한 특화설계로 삶의 품격을 완성하는 공간을 만들겠다"고 강조했다.

양사의 제안은 공사비와 금융조건에서도 극명하게 갈린다. 포스코이앤씨는 대안설계 기준 공사비 9099억원(3.3㎡당 894만원)을, HDC현산은 9244억원(3.3㎡당 859만원)을 각각 제시했다. 총공사비는 포스코이앤씨가 낮지만, 3.3㎡(평)당 공사비는 HDC현산이 저렴하다. HDC현산이 제시한 공사기간은 42개월로 포스코이앤씨(47개월)보다 5개월 짧다.

금융지원에서도 경쟁이 치열하다. 포스코이앤씨는 사업 촉진비로 1조5000억원 이상을, HDC현산은 1320억원을 각각 제시했다. 이주비 역시 HDC현산이 조합원당 최대 20억원(LTV 150%), 포스코이앤씨는 16억원(LTV 160%)을 내걸었다. 사업비 이자율은 HDC현산이 CD금리+0.1%로, 포스코이앤씨(CD금리+0.7%)보다 유리한 조건을 내세운다.

포스코이앤씨는 분양수입금 내 기성불 등 조합의 재무 부담을 줄이는 공사비 정산 방식과 착공 후 18개월간 공사비 지급 유예, 입찰 후 공사비 물가상승분 반영 20개월 유예 및 1금융권 5개사와의 금융협약 등 안정적 사업추진을 위한 내용을 강조하고 있다.

HDC현산과 포스코이앤씨는 최근 각각 영업정지와 오티에르 BI. 표절 의혹 및 중대재해 등의 악재에 직면한 상황이라, 이번 수주 경쟁에서 승리해 분위기를 돌려세우겠다는 의지가 강하다.

다만 업계에선 HDC현산이 서울시로부터 받은 영업정지 처분은 오히려 기존 불확실성을 해소한 것으로도 볼 수 있다는 평가가 나온다. 또한 포스코이앤씨는 브랜드 관리 역량과 시공 신뢰도에 대한 우려를 씻기 위해 더욱 파격적 조건과 특화설계로 승부수를 띄웠다는 분석도 가능하다.

용산정비창 1구역은 7만1901㎡ 부지에 지하 6층~지상 38층, 12개 동 규모의 초고층 복합단지(아파트 777세대, 오피스텔 894실, 상업·업무시설 등)로 조성된다. 조합은 내달 중순 총회를 열고 시공사를 최종 선정할 예정이다.