HDC현대산업개발, 용산정비창 조합에 한남4 뛰어넘는 조건 제시

초저금리·공사기간 42개월 약속

분양 리스크 없는 대물변제···최고액 이주비 등 망라

HDC현대산업개발이 제안한 용산정비창 전면1구역 투시도. 사진=HDC현대산업개발

올해 초 역대급 조건으로 관심을 모은 한남4구역의 사업조건들이 4개월 만에 깨지고 있다.

17일 정비업계에 따르면 HDC현대산업개발은 서울 용산정비창 전면1구역 사업제안에서 연초 한남4구역에서 경쟁한 삼성물산과 현대건설의 제안을 뛰어넘는 조건을 제안했다는 평가를 받고 있다.

HDC현대산업개발은 ▲공사비 ▲금융조건(사업비) ▲이주비 ▲공사기간 ▲분양책임(대물변제) 등 핵심 항목에서 한남4구역은 물론 경쟁사보다 우위의 조건을 제안했다. 또 HDC현대산업개발만이 보유한 용산역 전면지하개발권을 활용해 용산역과 직접 연결을 책임지고 완수하겠다고 약속했다.

세부적으로 대안설계 기준 평당 공사비는 약 858만원으로 포스코이앤씨(894만원)보다 36만원 낮게 책정됐다. 한남4구역 경쟁입찰 당시 현대건설(881만원), 삼성물산(938만원)의 조건과 비교하면 월등한 조건이다.

가장 눈에 띄는 항목은 금리 조건이다. 용산정비창 전면1구역의 사업비는 조단위 규모이기 때문에 금융비용은 조합원들의 분담금과 큰 연관성을 갖는다. HDC현대산업개발은 CD+0.1% 고정금리라는 업계 최저 수준을 제시했다. 금리 경쟁이 치열했었던 한남4구역의 현대건설 CD+0.1%(고정금리)과 동일하며, 삼성물산 CD+0.78%(변동금리), 포스코이앤씨 CD+0.70%(변동금리) 보다 낮다.

금융비용은 사업기간이 길어질수록 누적되는 구조다. HDC현대산업개발은 공사기간 42개월을 약속했다. 포스코이앤씨의 47개월 대비 5개월 짧다. 이주비도 정비업계 역대 최고인 조합원 세대당 최저 20억원, LTV 150%를 제안했다.

HDC현대산업개발은 아파트·오피스텔·상가·업무시설 등 모든 분양대상 건축물을 대물변제하겠다고 강조했다. 조합원들의 미분양 리스크 우려를 사전에 해소시키겠다는 목적으로 풀이된다. 대물변제 금액은 최초 일반분양가 또는 준공 시 감정평가액 중 높은 금액이다. 조합의 분양수익을 제도적으로 뒷받침하겠다는 의도다.

HDC현대산업개발 관계자는 "한남4구역은 그동안 업계에서 가장 좋은 조건으로 회자됐지만, 자사가 제시한 용산정비창의 조건은 그 수준을 훨씬 뛰어넘은 도시정비 사상 최고 조건"이라며 "단순히 비용 절감과 사업기간 단축에 초점을 맞췄다기보다, 정비사업의 구조적 리스크를 해소하고 조합 수익의 실현가능성을 극대화했다"고 말했다.