1억 연봉 주담대 3300만원 '뚝'···DSR 3단계 실수요자 혼란 커졌다

전 금융권으로 스트레스 DSR 확대···대출한도 수천만원 감소

수도권 실수요자 '자금 계획 차질'···더 높아진 내집 마련 문턱

대선 변수 겹치며 불확실성↑···선별적 규제 적용 요구 커져

기준금리 인하 기대감과 부동산 거래 증가로 주춤했던 가계대출이 다시 반등하고 있다. 특히 대통령 선거와 스트레스 DSR 3단계 규제를 앞두고 실수요자들의 혼란이 가중되는 모양새다. 전문가들은 단기적으로 가계부채 하향 안정화를 기대하면서도 정책의 실효성 강화를 주문했다.

20일 금융위원회는 오는 7월 1일 스트레스 DSR 3단계 시행방안을 발표했다. 가장 큰 변화는 스트레스 DSR 적용 범위의 전 금융권 확대다. 그간 단계적으로 진행돼온 스트레스 DSR은 3단계부터 은행뿐 아니라 상호금융·여신전문·저축은행·보험사 등 모든 업권의 가계대출에 적용된다 .

적용되는 스트레스 금리는 현행 0.75%포인트(p)에서 1.5%p로 상향된다. 다만 침체된 지방 부동산시장 여건을 감안해 지방 주택담보대출에 대해서는 새 규제 적용을 6개월 유예한다. 지방 주담대는 당분간 기존 2단계 수준인 0.75%p의 가산만 유지하고, 연말에 3단계 적용 여부를 재검토하기로 했다.

스트레스 DSR은 대출 심사 시 현재 금리에 스트레스 금리를 더해 미래 금리상승 위험까지 반영하는 제도다. 금리 상승 시 차주의 상환능력 악화를 선제적으로 대비해 가계부채 부실과 과다한 대출 증가를 방지하려는 취지다.

금융당국은 2024년 2월 1단계(은행권 주담대에 0.38%p 가산)를 시작으로 같은 해 9월 2단계(수도권 1.2%p·비수도권 0.75%p 가산)를 도입한 데 이어 올해 7월 3단계로 마무리 단계에 들어간다는 방침이다 이를 통해 가계부채 증가세 억제와 금융권 건전성 제고라는 두 마리 토끼를 잡겠다는 목표다.

차주별 1000~3000만원 주담대 한도 축소

문제는 새 규제가 실수요자들에게 혼선을 초래하고 있다는 점이다. 스트레스 DSR 적용으로 대출 한도가 줄어들 것이 예상되자 수도권 실수요자 사이에서는 "내집 마련만 더 어려워졌다"는 볼멘소리가 나온다.

금융당국 시뮬레이션에 따르면 수도권 차주의 주담대 한도는 2단계 대비 3~5%(1000~3000만원) 쪼그라든다. 연소득 1억원인 차주가 수도권에서 주담대(혼합형)를 받을 경우 현행 2단계에서 한도는 6억3000만원(30년 만기·대출금리 4.2% 기준)이지만 3단계에선 5억9000만원으로 감소한다.

또한 연소득 5000만원인 차주가 수도권에서 주담대(혼합형)를 받을 경우 기존 한도는 3억1000만원이었지만 3단계부터는 3억원으로 감소한다. 같은조건으로 변동형 주담대 한도는 기존 3억원에서 1000만원 줄어든 2억9000만원이다.

신용대출 한도도 금리유형 및 만기에 따라 2단계 대비 2~3%(100~400만원) 줄어든다. 소득 1억원인 차주의 기존 신용대출(5년 만기·일시상환·대출금리 5.5% 기준) 한도는 1억5200만원이다. 하지만 7월부터는 이보다 400만원 줄어든 1억4800만원만 빌릴 수 있다. 다만 신용대출은 잔액 합산 1억원 이상에만 스트레스 DSR이 적용돼 연소득 5000만원 차주는 영향을 받지 않는다.

3단계 스트레스 DSR이 시행되면 소득 규모와 상관없이 주담대 한도는 수천만원씩 감소하게 된다. 서울 등 수도권에서 내집 마련을 준비 중인 실수요자들은 그만큼 추가 자금 마련이 필요한 상황이다.

대출문턱 높아지며 중저소득 실수요자 타격···막차 수요 급증

이미 대출 '막차 수요'는 뚜렷하게 나타나고 있다. 금융당국에 따르면 지난 4월 전 금융권의 가계대출은 5조3000억원 늘어나 전월(7000억원)에 비해 증가폭이 크게 확대됐다. 특히 주담대는 3월 3조7000억원에서 4조8000억원으로 더 늘었고, 그간 감소세였던 신용대출 등 기타대출도 증가세로 돌아섰다.

5월 들어서도 가계대출 증가세는 이어지고 있다. 은행권에 따르면 이달 15일 기준 5대 시중은행의 가계대출 잔액은 전월 대비 약 2조9000억원 증가했다. 이 추세대로라면 이달 증가액은 5조8000억원을 넘어설 것으로 전망된다. 이는 지난해 8월(9조6000억원) 이후 최대치다.

대출 수요가 빠르게 꿈틀대면서 시장 안팎의 우려는 더욱 높아지고 있다. 대출 문턱이 높아진 상황에서 수요가 계속 쌓이면 실수요자끼리 대출 경쟁이 벌어지는 상황이 올 수 있어서다. 대출을 옥죄기만 할 경우 한꺼번에 수요가 폭발해 시장 불안정성을 키울 수 있다는 지적이다.

다음달 열린 대선도 가계대출 시장의 정책적 불확실성을 가중시키고 있다. 향후 누가 정권을 잡느냐에 따라 가계대출 정책이 달라지는 만큼 대출 실수요자들의 고민이 깊어지는 모양새다. 대출 규제 정책의 예측 가능성이 떨어지는 상황에서 주택 매수와 주담대 실행에 신중해질 수밖에 없다는 얘기다.

유력 후보인 이재명 더불어민주당 후보는 강한 규제로 역풍을 맞았던 전철을 밟지 않겠다는 원칙적 기조만 유지하고 있다. 이에 맞서는 김문수 국민의힘 후보는 종부세 폐지와 재산세 통합을 공약으로 내세우고 있지만 지지율 면에서 이 후보에 열세다.

정책 일관성·핀셋 유예책 필요···"시장 혼선 키우지 말아야"

이에 전문가들은 가계부채 관리의 일관성을 유지하면서도 실수요자를 위한 핀셋 보호조치를 병행할 필요가 있다고 조언했다. 가계대출 안정이라는 큰 원칙 아래 서민·청년층의 내집 마련 기회를 위축시키지 않는 정교한 정책 조율이 요구된다는 뜻이다. 예측 가능한 로드맵을 제시해 시장 신뢰를 확보하고 정책의 일관성을 담보하는 것이 가계부채 연착륙의 과제가 될 것이라는 지적이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 뉴스웨이와의 통화에서 "스트레스DSR 3단계 시행에 따라 수도권의 대출 한도 감소는 있겠으나 급격한 주택시장 수요 위축은 제한적일 전망"이라며 "서울 아파트 매물감소와 분양 진도율 저하, 임대료 상승 등에 따른 매매가 상승 움직임이 이어지고 있고 기준금리 인하에 대한 시장 기대가 남아 있는 상황"이라고 진단했다.

이어 "다만 소득이 낮거나 종전 대출 총액이 많은 차주는 추가 주택 구매가 제한될 가능성이 있고 무리한 영끌을 막는 효과는 있어 투기적 거래 감소에는 긍정적 영향을 줄 것"이라며 "그러나 강남권 등 서울 내 상급지 교체 선호지역은 이미 토지거래허가구역으로 묶여 갭투자가 불가하고, 상당량은 자기자본을 가지고 이동하는 수요라 고급유효수요의 대출 규제 효과는 제한적"이라고 부연했다.

또 서지용 상명대학교 경영학부 교수는 "스트레스 DSR 3단계 시행 시 가산금리가 훨씬 높아지기 때문에 가계부채 증가세는 좀 더 둔화될 것으로 예상한다"면서도 "다만 대출한도가 줄어들면 신혼부부 등 실수요자들의 주택 마련이 더 어려워지는 문제가 있다"고 우려했다.

그러면서 "실수요자에 한해 스트레스 DSR 3단계 한시적 유예, 가산금리 인하 등 선별적인 규제적용이 필요하다고 본다"며 "다만 실수요자를 투기 수요와 구분해 가려내는 것이 관건"이라고 덧붙였다.