서민 위한 모기지대출은 없다?

달콤한 유혹···장밋빛 청사진만

위험성·집값하락은 절대 없나?

年 3% 이하 상승하면 결국 손해

정부가 ‘8·28 전월세 대책’에서 내놓은 1%대 수익·손익공유형 모기지에 대해 뒷말이 무성하다. 위험에 대한 설명이 부족하고 장점에만 집중했다는 이유에서다.

3일 업계에 따르면 이번 공유형 모기지를 활용하면 전세주거비용보다 저렴하게 집 장만을 할 수 있지만, 집값 하락에 따른 손실 위험이 상대적으로 덜 알려져 우려의 목소리가 높다.

‘수익공유형 모기지’는 손실이 났을 때는 주택 구매자가 부담하고 차익이 발생한다면 수익의 최대 5%를 기금에 돌려줘야 한다. 손실과 이익 모두 정부와 나누는 방식이다.

국토부는 최근 10년간 집값 상승률이 연평균 3.6%에 이른다며 안정성을 강조하지만, 최근 5년간 모기지 대상 주택이 몰린 서울은 -7.68%, 수도권은 -8.2%를 각각 기록했다.

최근 주택시장을 보면 집값 상승보다는 내림세를 유지할 가능성이 높다. 이런 기조가 지속한다면 ‘손익형’ 모기지를 받은 구매자는 어떻게 될까.

2억원짜리 주택을 ‘손익형’으로 집을 산 뒤 5년 뒤 판다고 가정하면 집값 하락에 따른 손실액 1536만원 중 기금 지분율(40%)을 제한 912만6000원과 중도상황 수수료(1.15%) 460만원을 합하면 총 1381만6000원의 손실이 발생한다.

또 정부는 주택기금 손실을 우려해 연간 1조원 정도까지만 공유형 모기지 한도를 설정할 방침인데, 기금 부실이 눈덩이처럼 불어날 가능성도 무시할 수 없다.

‘손익형’이라고 하더라도 3년 안에 주택을 매각한다면 기금은 손실을 부담하지 않는다. 여기에 중도상황 수수료도 2.3%로 올라 구매자 부담은 더욱 가중한다.

앞서 예와 같은 조건의 주택을 ‘수익형’으로 살 때도 일정수준 이상 상승하지 않는다면 손실이 발생할 수 있다.

주산연 ‘주택 투자수익률 분석’ 보고서에 따르면 연간 최소 3% 이상 가격이 상승하지 않는다면 각종 세금과 물가상승률 등으로 손해가 발생한다.

집값의 70%인 1억4000만원을 대출받아 만기 시점인 20년 뒤 3억원에 판다면, 1억원의 차익 중 35%인 3500만원은 기금이, 나머지 6500만원은 구매자의 몫이 된다. 이때 기금이 가져갈 수 있는 최대 수익률은 5%로 제한된다.

주산연의 분석대로라면 집값은 연평균 3%씩 올라 만기 후에는 3억2000만원이 돼야 본전이라는 얘기다.

결국 주택구매자는 초기 6000만원을 투자해 집을 장만하고 만기까지 매달 이자를 부담하면 2억6500만원이라는 거금이 생기는 것 같지만 실질적으로는 5500만원의 손실을 본 셈이다.

성동규 기자 sdk@