우상향 더해진 서울 집값···누를수록 더 튀어 오른다

신규 아파트·인기 지역 중심 신고가 행진

규제 풍선효과, 외곽·수도권 상승세 확산

전월세 상승 속 매수 심리 자극 악순환

DB 서울 시내 아파트 밀집지역. 사진=강민석 기자 [e-mail]

서울 아파트 매매가격 상승세가 다시 거세지고 있다. 이재명 정부 출범 직후부터 6·27 대출 규제에 이어 토지거래허가구역(토허제) 강화, 9·7 공급 대책까지 연이어 내놓으며 '집값 안정화'에 총력을 기울였지만, 시장은 아랑곳하지 않는 모양새다.

규제를 강화할수록 수요가 쏠리는 아이러니가 벌어지고 있고, 최선호 지역 집값을 억누르면 인근 지역에서 상승폭이 커지는 풍선효과도 두드러지고 있다. 새 아파트 공급 대책의 특성상 단기간에 시장의 우려를 불식시키기 어렵고 서울 불패론 등 기대 심리가 여전해 우상향이 지속 중인 것으로 분석된다. 향후 불가피한 금리 인하도 맞물려 있어, 불안 심리가 매수세를 더욱 자극할 것으로 전망된다.

9일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 마포구 대장 단지로 불리는 마포래미안푸르지오(마래푸) 3단지 전용면적 84㎡는 지난달 19일 23억7000만원에 거래되면서 종전 신고가를 경신했다. 불과 두 달 전 동일 면적 거래보다 7000만원 가량 뛰었다.

서울 성동구 대장단지인 '서울숲아이파크리버포레' 전용 59㎡는 올해 2월 17억원에 거래된 뒤 3월 22억원, 5월 23억5000만원, 6월 24억원으로 신고가를 갈아치웠고 지난달 20일에는 29억8000만원에 거래됐다. 불과 8개월 만에 12억8000만원이 뛰며 시장을 대표하는 급등 사례가 됐다. 인근 이편한세상 금호파크힐스 전용 84㎡는 19억 후반에서 23억원으로 치솟았고, 신금호파크자이 전용 59㎡ 역시 지난달 나흘 새 2000만원이 뛰며 신고가를 경신했다.

한국부동산원에 따르면 9월 다섯째 주(9월 29일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.27% 상승해 지난주(0.19%)보다 상승 폭이 확대됐다. 이달 들어서만 5주 연속 상승 폭이 커진 셈이다. 상승세는 서울 전역은 물론 수도권으로 번지고 있다.

경기도 아파트값은 전주 대비 0.07% 올라 상승 폭을 키웠고, 성남 분당구를 비롯해 광명, 과천 등 재건축·재개발 기대감이 큰 지역 등에서 일제히 뛰었다. 인천은 보합세였으나 전국 단위로는 4주 연속 상승세가 이어졌다. 전세 시장도 불안하다. 서울 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.04%로 상승했고, 수도권과 지방 역시 동반 상승하며 전월세 불안이 매매 수요를 다시 자극하는 악순환이 감지되고 있다.

전문가들은 정책 효과보다 규제 불확실성이 투자 수요를 더 키우고 있다고 지적한다. 최근 '토허제 확대 임박 자치구 리스트' 등 사실이 확인되지 않은 내용이 나돌았고 마포, 성동, 광진 등이 추가 규제지역으로 묶일 가능성이 고조되는 상황이다. 이에 실수요자와 투자자들 사이에선 '지금 아니면 늦는다'는 불안 심리가 확산하고 앞다퉈 매수에 나서는 양상이다.

정부가 내놓은 공급 대책은 단기적인 실행 자체가 어려운 데다 서울 외곽에 한정되면서 수요자들의 기대가 크지 않다는 것이다. 실제로 토허제 지정 지역이 꾸준히 오르는 현상과 마용성 등 상급지를 넘어 이외 지역으로 상승 폭이 커지고 있다는 점에서 규제의 실효성이 부족하다는 지적이 나온다.

김인만 부동산경제연구소장은 "강남3구와 용산 외에도 마포, 성동, 강동 등 신축 아파트 거래가 지난달부터 활발해지고 신고가도 쏟아지고 있다"며 "6.27 대출규제에 따른 심리적인 효과는 소멸됐고, 추가 대책도 제동 장치 역할을 하지 못하고 있다"고 꼬집었다.

김 소장은 이어 "9.7 대책에서 발표된 3기 신도시 등의 공급은 공공택지를 제외하면 실제 공급 시점이 늦을 수밖에 없다는 점"과 "서울은 공공택지마저 부족해 시장의 불안에 정부가 제대로 답을 주지 못했다"고 분석했다.

향후 불가피할 것으로 보이는 기준 금리 인하 가능성도 집값 불안을 부추기는 요인이다. 한국은행은 최근 보고서에서 "집값 상승 기대 심리가 여전히 높다"며 "추가 금리 인하가 가계부채 확대와 부동산 시장 과열로 이어질 수 있다"고 경계했다.

그러나 경기 둔화 속 불가피한 금리 인하가 단행되면 자금 조달 부담이 줄어들며 매수세는 다시 거세질 수밖에 없다. 한은 자체 분석에 따르면 올해 상반기 서울 집값 상승분의 26%가 금리 인하에 따른 영향이었다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "(서울 공급 확대 방안으로) 재개발과 재건축 등 정비사업 활성화가 필요하고, 이를 위해선 재초환(재건축초과이익환수제)이나 분상제(분양가상한제)를 완화해 사업 추진 현장을 늘려야 한다"고 말했다.