6억 한도에 멈춘 서민··· '무제한 현금' 자산가는 고가 아파트 싹쓸이

정부 규제, 의도 달리 자산가 집중효과

분양 경쟁 치열, 실수요자 소외 현상 심화

우회 대출 등 규제 회피 전략 여전

서울 송파구 일대 아파트단지 모습. 사진=권한일 기자

정부가 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한했음에도 서울 및 수도권의 고분양가 아파트가 연이어 완판되고 기존 고가 단지에서는 신고가 거래가 이어지고 있다.

대출이 어려워진 상황에서도 거래와 가격 상승이 지속되자 시장에서는 자금 출처와 수요층 변화에 대한 분석이 지배적이다. 또 정부의 대출 규제가 의도한 '시장 안정' 효과가 고가 주택 시장에는 제한적으로 작용하고 있는 가운데, 규제를 보완하거나 수요층에 따라 차등 적용하는 보다 정교한 접근이 요구된다는 지적이 나온다.

2일 관련 업계에 따르면 경기 과천의 '디에이치 아델스타'는 공급면적 3.3㎡당 분양가가 7300만원, 전용 84㎡ 기준 최고 분양가가 25억원에 달했음에도 일반 분양 348가구가 조기 완판됐다. 서울 잠실 신천동의 '잠실르엘' 역시 3.3㎡당 분양가가 6104만원에 이르렀지만 특별공급과 일반공급에 10만 개 이상의 청약 통장이 몰렸고 일반분양 216가구가 6일 만에 계약을 마무리했다.

같은 기간 강남·서초·송파(강남3구), 마포·용산·성동(마용성), 광진구, 동대문구 등 주요 지역에서는 고가 아파트 신고가 거래가 늘어나며 서울 아파트 매매가격 주간 상승률은 0.27%로 집계됐다. 이는 전주(0.19%), 전전주(0.12%)대비 두 배 넘게 확대된 수치다.

이 같은 흐름은 대출 규제가 실수요자의 진입을 막는 반면 현금 동원력이 충분한 고자산가 중심으로 시장이 재편되고 있음을 시사한다.

업계 전문가들은 "6억원 대출 한도가 사실상 '현금 구매자'와 '대출 의존 수요자'를 명확히 구분하는 기준선이 되고 있다"고 평가한다.

실제로 주택 구매에 있어 대출 의존도가 낮은 계층, 즉 자산가와 사업자들이 시장의 주도권을 쥐고 있다는 분석이 지배적이다. 예금, 주식, 부동산 등 다양한 형태의 현금성 자산을 보유한 이들이 규제 환경 속에서 경쟁 우위를 점하며 희소성이 높은 주요 입지의 아파트에 집중 투자하는 양상이 두드러지고 있다.

특히 대출 규제가 강화된 상황에서는 자산가들에게 오히려 유리한 조건이 형성된다. 대출 여력이 없는 실수요자들의 경쟁이 줄어들면서 자산가 입장에서는 '저항 없는 매입'이 가능해지는 것이다. 최근 강남권 고가 아파트나 재건축 추진 단지를 중심으로 나타나는 신고가 거래는 이러한 흐름의 결과물로 해석된다.

아울러 사업자 대출이나 법인 명의 매입 등 규제 회피 전략도 일부 시장 참여자들에게는 활용되고 있다. 금융당국이 사업자 대출의 용도 외 사용을 단속하고 있으나 비은행권 금융, 법인 활용, P2P 대출 등 우회 경로는 여전히 존재한다는 것이 현장 관계자들의 전언이다.

이 같은 시장 구조 변화는 실수요자의 주택 진입을 더욱 어렵게 만들고 있다는 지적도 제기된다. 대다수 중산층과 서민층은 6억원 이상의 대출 제한으로 고가 아파트 매입이 사실상 불가능해졌으며 이에 따라 일부 지역에서는 전세 수요가 다시 증가하고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "금융 조건이 까다로워질수록 자산가들은 오히려 기회를 얻고, 실수요자는 더욱 위축되는 양극화 현상이 심화된다"며 "주택 정책은 생애 최초 구매자나 실수요자에 대한 맞춤형 금융 지원 강화로 방향을 전환할 필요가 있다"고 강조했다.