오세훈式 민간 주도 대책, 서울 '불장' 잡을까

정비 기간 대폭 단축 '신통기획2' 발표

단기 과열 우려 속 사업성·금융 리스크 여전

"실질 효과는 중장기 과제" 전문가들 신중 전망

서울시는 29일 '신속통합기획(신통기획) 시즌2'를 공식 발표하며 2031년까지 한강벨트를 중심으로 약 20만 가구를 공급하겠다고 밝혔다. 정비사업 기간을 기존 평균 18.5년에서 최대 6년 6개월까지 단축하는 등 인허가·검증·이주 등 병목 구간을 대폭 개선하겠다는 목표다.

오세훈 시장은 "서울 주택시장의 해법은 규제가 아닌 공급"이라며 "시민들이 선호하는 핵심 지역에 충분한 주택을 공급하는 것이 집값 안정의 근본 대책"이라고 강조했다. 그러나 서울 집값이 다시 들썩이는 상황에서 이번 정책이 과연 실효성을 거둘 수 있을지에 대해서는 냉철한 평가가 필요하다.

오세훈 서울시장이 신속통합기획 시즌2를 발표하고 서울 한강벨트에 2031년까지 19만8000가구를 착공하겠다고 밝혔다. 사진=서울시

서울은 2020년대 들어 '주택 부족' 문제와 집값 급등으로 국민적 불안이 심화됐다. 이명박·박근혜 정부를 거쳐 문재인 정부까지 이어진 '규제 일변도' 정책은 집값 안정에 실패했다는 평가가 많다.

오 시장 역시 "지난 정부들의 규제 위주의 정책은 실패했고 반시장적 규제가 집값 상승을 부추겼다"고 일침을 가했다.

이러한 배경 속에서 서울시는 강남 3구, 용산구 등 '한강벨트' 핵심지에 대규모 공급을 추진하며 주택시장에 '공급 확대' 메시지를 분명히 한 셈이다. 서울 핵심 지역의 공급 확대는 그동안 규제와 인허가 지연으로 주춤했던 정비사업에 속도를 붙이는 동시에 서울 부동산 시장 안정에 강력한 신호탄으로 작용할 전망이다.

하지만 공급 확대 목표가 실제 착공·입주로 이어지는 과정에는 여전히 여러 난관이 도사리고 있다. 인허가 절차 개선은 일부 성과를 낼 수 있으나 토지거래허가제 논란, 주민 동의 확보, 조합원 간 분담금 문제는 여전히 해결해야 할 과제다.

서울시가 발표한 8대 개선 방안 중에는 환경영향평가 초안 검토 폐지, 세입자 전산 조회 일원화 등 '절차 간소화'가 포함돼 있다. 그러나 이 같은 제도 개선이 얼마나 신속히 현장에 적용될지는 미지수다.

또 이재명 정부와 서울시의 주택 공급 방향성이 다른 점도 정책 실현 가능성에 대한 우려를 키우고 있다. 정부는 '9·7 대책'을 통해 공공주도형 공급과 착공 기준 관리, 공급 시점 단축에 초점을 맞추고 있다. 반면 서울시는 민간 주도와 정비사업 속도 개선에 방점을 두고 있다.

또 정비사업에서 실질적인 규제 완화와 사업성을 개선하려면 강남 3구와 용산구에 적용되는 분양가 상한제 완화, 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지 등이 필요한 상황이다. 이는 정부와의 협의가 필요한 부분이다.

서울시 측은 정부와 협의 중인 부분은 없지만 정책이 충돌하지는 않는다고 선을 그었다. 시 관계자는 "서울시에서는 정부와 특별히 충돌하는 부분이 없다고 본다"며 "정부는 정부의 역할을 시는 지자체로서 할 수 있는 노력을 하고 있다"고 설명했다.

사업 추진 동력을 결정짓는 금융환경도 녹록지 않다. 조합원 분담금 증가, 공사비 상승, PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 한도 축소, 금리 인상 등은 정비사업 추진에 큰 부담으로 작용한다.

전문가들은 "신속한 인허가가 보장되어도 재원 조달과 주민 동의가 뒷받침되지 않으면 사업 속도가 크게 나지 않을 것"이라고 지적한다.

9·7 대책 발표 이후 서울 아파트값은 이미 상승세를 이어가고 있다. KB국민은행에 따르면 9월 한강 이남 11개 구의 평균 매매가는 전월 대비 0.64% 상승해 18억원을 넘었고 서울 전체 평균 아파트값도 0.82% 올랐다. 집값 전망지수 역시 116.4로 크게 상승하며 매수 심리가 강화된 모습이다.

부동산 전문가들은 "한강변 핵심 지역에 대한 기대감과 '규제 전 매수' 심리가 겹쳐 단기 과열 가능성이 크다"며 "공급 확대로 인한 안정 효과가 나타나기까지는 상당한 시간이 걸릴 것"이라고 입을 모은다.

서울시의 공급 확대 정책은 단기 집값 안정에는 한계가 있지만, 장기적으로는 긍정적 효과를 낼 가능성이 있다.

인허가 기간 단축과 병목 해소로 공급 가시성이 커지면 집값 상승 기대심리가 다소 억제될 수 있다.

양지영 신한프리미어패스파인더 전문위원은 "착공에서 입주까지 7~10년이 소요되기에 단기적 해결책은 아니다"라면서도 "중장기적으로 공급 확대가 가격 기대심리를 낮추는 데 기여할 것"이라고 평가했다.

이번 '신속통합기획 시즌2'는 서울시가 주택 공급 의지를 공식화했다는 점에서 의미가 크다. 하지만 공급 확대가 실제 주거 안정으로 이어지려면 제도 혁신 외에도 주민 참여 확대, 금융 지원 강화, 토지 거래 규제 완화 등 복합적 대책이 병행돼야 한다.

전문가들은 "공급 계획 발표만으로는 부족하다"며 "현장에 맞는 맞춤형 정책과 금융 지원, 그리고 투명한 주민 소통이 반드시 뒤따라야 한다"고 조언한다.

서울시의 '한강벨트 20만 가구 공급' 계획은 규제 일변도에서 공급 확대 중심으로 정책 패러다임이 전환됐음을 상징한다. 그러나 집값 안정의 성패는 정책 의지뿐 아니라 현장 현실과 시장 심리 변화가 어떻게 맞물리느냐에 달렸다. 단기적 집값 불안과 사업 추진 난항을 극복하고 중장기 주거 안정을 실현할 수 있을지 서울시의 후속 대응과 정책 집행력이 시험대에 올랐다.