3기 신도시 '계획만 18만 가구'···실제 본청약 진행 5% 미만

3기 신도시 '정상화' 시동··· 왕숙 본청약 돌입

첫 삽 뜨기까지 6년, 공급은 계획의 5%도 안 돼

사업 지연 원인 복합···보상·절차·비용 '삼중고'

3기 신도시 핵심지구인 남양주 왕숙에서 첫 본청약이 시작됐다. 왕숙 청약은 이재명 정부가 내건 첫 대규모 공공분양 시험대이자, 3기 신도시 정상화 의지의 신호탄이다.

그러나 현재까지 공급 실적은 당초 계획 대비 턱없이 부족한 실정이다. 전체 계획의 5%가량만 본청약에 들어갔고, 나머지 95%는 여전히 과제로 남아 있다. 시장에선 집값 안정을 위해 공급 속도를 끌어올려야 한다는 지적이 나온다.

29일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)에 따르면 3기 신도시 공급계획상 물량은 ▲남양주 왕숙(7만5000가구) ▲하남 교산(3만7000가구) ▲고양 창릉(3만8000가구) ▲인천 계양(1만7000가구) ▲부천 대장(1만9000가구) 등 총 18만6000가구다. 이 가운데 현재까지 본청약 단계에 진입한 물량은 단 9044가구 뿐이다. 실제 본청약 기준 공급률은 전체 계획의 약 4.9%로, 5%에도 미치지 못하는 수준이다.

3기 신도시 위치. 자료 = 국토교통부

3기 신도시는 집값 안정을 목표로 2018년 문재인 정부가 발표한 수도권 주택 공급 정책이다. 당시 정부는 2018년 12월 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양 등을 포함한 신규택지 41곳에서 총 15만5000가구를 공급하겠다고 발표했다. 이후 2019년 5월에는 고양 창릉, 부천 대장 등을 포함한 28곳에서 11만가구를 추가 선정했다.

2018년 발표 후, 실제 주택을 공급하는 본청약 단계에 이르기까지 약 6년의 시간이 소요됐다. 정부는 당초 2023년부터 입주가 본격화될 것이라 전망했지만, 실제로는 본청약마저2024~2025년에 일부 지구에서 시작됐다.

이 가운데 처음 착공에 들어간 곳은 인천 계양지구(A2·A3블록)다. 이는 3기 신도시 중 첫 실착공 사례다. 이후 고양 창릉(A4·S5·S6, 1792가구), 하남 교산(A2블록, 1115가구), 부천 대장(A-5·A-6·A-7, 1965가구) 지구들도 2025년에 들어서 본청약 단계에 들어갔다.

경기도 남양주시 진전읍 왕숙 택지개발지구에 있는 '왕숙 푸르지오 더 퍼스트' 공사 현장. 사진 = 김소윤 기자

최근에는 남양주 왕숙지구(A-1·A-2·B-1·B-2, 2177가구)에서도 첫 본청약이 시작되며 시장의 이목이 쏠리고 있다. 왕숙은 총 7만5000가구 규모로, 3기 신도시 가운데 공급계획이 가장 큰 핵심 지구로 꼽힌다. 하반기에는 A-24, B-17에서 각각 공공분양과 신혼희망타운 물량이 예정돼 있다. 이번 왕숙 본청약은 고양 창릉, 하남 교산, 부천 대장 등에 이은 네 번째 공급이자 이재명 정부 들어선 첫 사례다.

정부는 남양주 왕숙 일대를 시작으로 3기 신도시 공급 정상화에 속도를 내겠다는 방침이다. 이재명 대통령은 취임 한 달 기자회견에서 대선 공약이었던 4기 신도시 개발을 사실상 철회하고, 기존 3기 신도시의 신속한 추진으로 정책 방향을 선회한다고 밝혔다.

현재까지 본청약에 진입하지 못한 95%에 달하는 물량이 여전히 추진 과제로 남은 가운데, 실제 공급까지는 상당한 시간이 더 소요될 전망이다. 정부가 올해 안에 공식화한 3기 신도시 추가 공급 계획 역시 남양주 왕숙 일부 블록(11월 예정)을 제외하면 나머지 4개 지구에서는 본청약 일정조차 잡히지 않은 상황이다.

사업 지연의 원인은 복합적이다. 행정 절차 지연, 인허가 승인 문제, 부대시설 및 공장 이전 지연 등이 맞물려 공급 속도가 늦어지고 있고, 최근 몇 년간 급등한 자재비와 인건비로 인해 공사비 부담이 늘어난 점도 영향을 미쳤다. 실제로 인천 계양지구의 경우, 공공분양 아파트의 사업비가 2년여 만에 약 30% 가까이 증가한 것으로 나타났다.

토지보상 문제도 발목을 잡고 있다. 3기 신도시 5개 지구 가운데 하남 교산과 고양 창릉은 보상이 마무리된 반면, 남양주 왕숙, 인천 계양, 부천 대장 지구는 보상률이 저조하거나 협상이 지연되고 있다. 1800여 개에 달하는 공장·제조업체·군부대 등과의 이전 협의도 여전히 진행 중이다.

교통 인프라 구축도 난항을 겪고 있다. 문재인 정부 당시에는 서울 도심까지 30분 내 출퇴근이 가능한 신도시 조성을 약속했지만, 핵심 교통망으로 꼽히는 수도권 광역급행철도(GTX) 사업이 속도를 내지 못하면서 차질이 우려된다. 일각에선 3기 신도시 입주 이후에도 1~3년간 교통 인프라가 완공되지 않을 수 있다는 전망도 있다.

3기 신도시의 실제 공급 시점이 늦어지면서, 시장 내 공급 체감도 또한 극히 낮은 수준이다. 지연 요인이 해소되지 않으면 집값 안정과 수요 분산 효과 역시 제한적일 수밖에 없다. 이에 따라 보다 실효성 있는 정책 대안과 실행이 무엇보다 중요하다는 지적이 나온다.

국토교통부 관계자는 "이번 남양주 왕숙 A-1·A-2블록을 시작으로, 하반기 중 수도권 공공택지에 공공주택 1만2000여 가구를 추가 공급할 계획"이라고 밝혔다. 여기에는 3기 신도시인 남양주 왕숙·왕숙2, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등을 포함해, 기타 공공주택지구인 과천 과천, 안산 장상, 인천 구월2, 화성 봉담3, 광명 시흥, 의왕·군포·안산, 화성 진안 등도 포함된다.

정부는 기존 3기 신도시 외에도, GTX 노선 인근 등 유망 입지를 중심으로 신규 공공택지(과천·안산·광명 등)를 함께 개발하고 있으며, 이들을 '기타 공공주택지구'로 분류한 상태다.