수도권-지방 주택시장 양극화 심화···"서울 금융불균형 위험 재상승 우려"

한국은행 '2025년 상반기 금융안정보고서' 발표

지난달 토지거래허가제가 해제된 서울 잠실 일대 아파트 단지 모습. 사진=권한일 기자

수도권 집값이 빠르게 오르고 있는 가운데 비수도권은 여전히 침체된 흐름을 이어가며 양극화가 심화되는 모습을 보이고 있다.

25일 한국은행이 발표한 상반기 금융안정보고서에 따르면 2023년 이후 수도권 주택매매가격이 9.6% 증가한 가운데 서울은 16.1% 상승한 것으로 나타났다. 반면 비수도권 주택매매가격은 1.7% 떨어지며 오히려 하락하며 차별화된 모습을 보였다.

거래량 측면에서도 최근 수도권은 장기평균 수준을 상회했지만 비수도권은 여전히 장기평균을 밑돌았다. 분양 및 경공매 시장에서도 수도권과 비수도권 간 청약경쟁률 및 경공매 낙찰가율의 격차가 확대되는 등 수도권 우위가 뚜렷하게 나타났다.

한은은 수도권과 비수도권 간 주택시장이 상이한 흐름을 보이는 이유에 대해 금리인하기 속 주택가격 상승 기대가 커지는 가운데 수도권을 중심으로 주택 매입수요가 확대되고 있기 때문으로 꼽았다. 수도권의 주택수급동향은 장기평균을 상회하고 있지만 지방은 하회하는 모습을 보이고 있다. 또 비수도권은 매매가격이 하락하는 가운데 공사비 상승 등으로 분양가가 올라 분양주택의 가격 경쟁력이 약화돼 미분양물량이 증가하고 있다.

지역간 구조적 요인도 작용한 것으로 분석된다. 비수도권의 경우 인구 감소 지속과 실물경기 부진 등이 주택수요의 둔화 요인으로 작용한 것으로 나타났다. 수도권과 비수도권 간 성장률 격차와 주택가격 상승률 간의 관계를 살펴볼 때 실물경기 여건이 주택시장 흐름에 영향을 준 것으로 나타났다.

최근 서울 지역 주택시장은 더욱 과열 조짐을 보이고 있다. 토지거래허가구역 일부 해제 등의 영향으로 시작된 서울 주택가격 상승은 5주 만에 주간상승률 0.1%를, 7주 만에 0.2%를 기록하는 등 가파른 상승세를 기록했다. 이는 서울 중심 주택가격 상승 기대심리가 커지며 주택매입 대기수요가 빠르게 반응하고 있기 때문으로 풀이된다.

이외에도 다주택자 규제 등으로 선호지역 1주택 보유 유인이 증대된 것 역시 서울지역 수요 증가에 영향을 미친 것으로 분석된다.

한은은 "서울지역 주택시장과 관련한 금융불균형 위험이 최근 재상승하는 모습을 보이고 있어 유의해야 한다"고 지적했다. 주택시장 위험지수를 통해 평가한 서울지역 주택시장 금융불균형 위험은 2020~2021년 정점을 기록한 이후 다소 완화됐으나 최근 급속도로 재상승하고 있는 것으로 추정된다.

한은은 또 "기준금리 사이클 하에 서울 등 수도권을 중심으로 주택가격 상방압력이 크게 나타날 가능성에 주의할 필요가 있다"며 "향후 거시건전성정책의 일관성 있는 추진과 함께 안정적인 주택공급이 이뤄지도록 하는 것이 중요할 것"이라고 밝혔다.

이어 "비수도권은 주택시장 부진이 장기화될 경우 관련 익스포저가 큰 금융기관들의 건전성이 저하될 가능성이 있어 리스크 관리에 유의하는 한편 지방의 정주 여건 개선을 통해 주택시장의 수요 확충을 도모해 지역 간 불균형을 완화해 나가야 한다"고 덧붙였다.