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전문가 칼럼 주택 공급이 줄고 있다

주택착공 건수가 줄고 있다.

고금리가 지속되는 가운데 최근 주택가격상승이 심상치 않다. 가격상승과 거래 증가는 강남권과 강북의 용산, 성동구를 비롯하여 인천, 하남, 화성시 등지에서 이뤄지고 있다.

특히, 이제는 하락세가 멈추고 상승 전환됐다는 분위기가 확산되면서 강남권에서는 신고가 거래 사례가 나오는 등 열기가 뜨거워지고 있다.

하지만 일반적으로 부동산 가격이 오를 때는 거래량도 늘어나는데 최근 시장 상황은 반대다. 더구나 주택가격 하락 요인인 금리는 여전히 높은 수준을 유지하고 있고 경기 역시 어려운 상황이다.

지난 8월 10일 주택금융공사 산하 주택금융연구원의 '2023년 상반기 주택시장 분석 및 향후 전망' 보고서에 따르면 아파트 실거래가는 지난해 1년간 수도권은 22.6%, 지방은 10.7% 각각 하락했다고 발표했다.

그러나 올해 수도권은 4.2%, 지방은 0.4% 각각 올랐다. 지수 상으로 가격은 상승 전환했지만 권역별, 지역별로 분리할 경우 2022년의 하락추세가 유지되는 지역이 상당수다. 경기침체에 고금리가 지속되고 있고 여전히 높은 주택가격이 그 원인이다.

그래서 올해 상반기 가격 반등은 고금리와 맞물려 진행됐기 때문에 향후 고금리가 지속된다면 주거비 부담이 높아 현재의 반등세는 지속될 가능성이 그렇게 크지 않을 수 있다.

문제는 중국발 비구이위안 사태가 우리 경제에 미치는 영향과 미국의 금리인상 가능성, 한국은행의 고금리 지속 가능성 여기에 경기침체까지 겹치면 부동산시장 위축과 위험으로 주택공급에 차질이 빚어질 가능성이 커지고 있다.

국토교통부 자료를 인용하면 금년도 주택인허가 건수는 전체주택 대상으로 6월 누계 기준 전국 18만9213가구로 전년 동기 25만9759가구 대비 27.2% 감소했다. 지역별로 살펴보면 6월 누계 기준 수도권 주택은 7만2297가구로 전년 동기 대비 24.8% 감소했다. 지방 역시 11만6916호로 전년 동기 대비 28.5% 감소했다.

유형별로 살펴보면 6월 누계 기준 전국 아파트는 16만3856호로 전년 동기대비 21.3% 감소했으며 아파트 외 주택은 2만5357호로 전년 동기 대비 50.8% 감소했다. 이는 전세사기 사건이 아파트보다는 비아파트인 다세대주택이나 연립주택 등에서 많이 발생한 점을 고려하면 비아파트 부분의 선호도가 떨어져 인허가 건수도 줄어든 것을 알 수 있다.

특히, 서울은 6월 994건으로 전년 동월 3473건보다 71.4% 감소했으며 1~6월 누계 1만4229건으로 전년 1만4361건 대비 6.0% 증가했다.

더 큰 문제는 고금리로 PF이자 연체는 물론 PF 자체가 동결되어 인허가를 받고도 착공을 하지 못한다는 것이다. 그래서 착공 건수는 인허가 건수보다 더 많이 감소했다.

전체주택 대상 6월 누계 기준 전국 주택 착공은 9만2490가구로 전년 동기 18만8449가구 대비 50.9% 감소했다. 지역별로 살펴보면 6월 누계 기준 수도권 주택은 4만8506가구로 전년 동기 대비 51.9% 감소했으며 지방은 4만3984가구로 전년 동기 대비 49.8% 감소했다.

유형별로 살펴봐도 6월 누계 기준 전국 아파트는 6만9361가구로 전년 동기 대비 50.4% 감소했으며 아파트 외 주택은 2만3129가구로 전년 동기 대비 52.5% 감소했다. 서울의 경우에는 6월 1912건이며 전년 동월 7312건보다 73.9% 감소했으며 1~6월 누계 8,639건으로 전년 2만5164건 대비 65.7% 감소했다.

착공 건수가 줄어들었다는 말은 준공 시점에 주택 부족 현상이 나타날 수 있다는 방증이다. 여기에 최근 주택수요자는 증가하고 있다. 인구는 감소하고 있는데 가구는 증가하고 있기 때문이다. 우리나라 인구는 2020년부터 본격적으로 감소하고 있는데 지난해 생산인구 증가는 평균 0.78명 태어났다.

둘이서 결혼했는데 자녀는 1명도 채 안 낳는다는 말이다. 인구가 줄어드는데 왜 주택이 부족할까? 그것은 인구수보다 가구 수 증가 추이가 늘어나기 때문이다. 또, 주택보급률 산정이 건축법상 단독주택으로 분류된 다가구주택이 거주 가구 수만큼 주택 수로 산정되는 점도 문제다. 이렇게 산정해도 서울의 경우 100%도 채 안 된다는 점은 대도시 중심으로 주택공급이 부족하다는 것을 알 수 있다.

최근 통계청이 발표한 2022년 인구주택총조사 결과에서 1인 가구 증가를 살펴보면 2010년 1인 가구 수는 총 414만 2천 가구로 전체 가구에서 차지하는 비중이 23.9% 수준이었는데 2022년 750만 2천 가구로 전체 가구에서 차지하는 비중은 34.5%다.

이렇게 가구는 증가하고 있으니 주택공급도 늘어야 한다. 정부도 이런 점을 알고 있어 지난해 8월 16일 270만가구 주택공급계획을 발표했다. 그런데 지금 270만가구 주택공급계획은 차질 없이 추진되고 있는지 국민들은 궁금해한다.

특히, 무주택자들은 더욱 관심이 많다. 인허가 및 착공 건수가 줄어들고 있는 현실 속에서 주택공급 차질은 없는지 중간 점검이 필요한 시기다. 그것이 정부의 대국민 서비스가 아닌가 한다. 2021년 8월부터 인상되기 시작한 기준금리 인상 여파로 주택시장은 어려움을 겪고 있다. 특히, 건설사들은 고금리 등으로 공급을 줄이거나 포기하고 있다. 이럴수록 정부는 미래를 위하여 주택공급 촉진에 관심을 갖고 지원을 해야 한다. 그래야만 몇 년 후 주택가격이 상승할 때 시장을 안정시킬 수 있을 것이다.


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