차입형? 관리형?···신탁방식 알아야 신탁사가 보인다

신탁 목적·역할에 따라 토지신탁·비토지신탁 나눠

자금조달 주체 따라 차입형신탁·관리형신탁 구분

차입형토지신탁의 경우 한토신·한자신이 대표적

최근 중소형신탁사 중심으로 관리형도 크게 성장

책준형신탁 진입 신탁사 늘면서 수주경쟁도 심화

부동산가격 상승과 거래가 증가하면서 부동산신탁 시장이 급성장하고 있다. 이에 부동산 신탁에 대한 투자자들의 관심도가 높아지고 있다.

부동산신탁의 종류는 신탁의 목적과 신탁회사의 역할에 따라 구분된다. 우선 부동산신탁은 크게 토지신탁과 비토지신탁으로 나뉜다. 여기서 부동산 개발과 직접적인 관련이 있는 것은 토지신탁으로 전업 부동산신탁회사만 수행할 수 있다.

토지신탁은 '위탁자(시행자)-수탁자(신탁사)-시공사' 등 3자 간 계약 구조로 이뤄진다. 위탁자는 일정한 목적을 위해 본인이 소유한 부동산을 수탁자에 신탁(소유권 이전)하는 자를 말한다. 수탁자는 위탁자로부터 부동산을 신탁받아 수익자의 이익을 위해 그 재산을 관리, 처분, 운용, 개발 등을 진행하는데 주로 국내 14개 부동산신탁회사가 수탁자 역할을 한다.

즉 시행자가 개발 대상 토지 등을 신탁사에 맡기면 신탁사는 이를 신탁재산으로 등록하고 사업시행 주체가 돼 개발하고 관리하는 방식이다. 토지신탁은 부동산개발사업에 대한 전문성을 바탕으로 신속한 사업과 원활한 자금조달 등이 가능하다는 장점을 가지고 있다. 또 자금조달이 어려운 시공사나 용역업체 등도 안정적인 사업이 가능하다.

여기서 자금조달 주체에 따라 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁으로 구분된다. 차입형의 경우 신탁사가 금융기관 또는 시공사로부터 사업비를 조달하고, 관리형의 경우 위탁자(토지소유자)가 자금조달을 담당한다.

차입형 토지신탁은 보통 자본력이 있는 대형신탁사가 주로 하는 편이다. 부동산신탁업계 '2강'에 위치한 한국토지신탁과 한국자산신탁이 대표적이다. 차입형 토지신탁은 다른 부동산신탁과 비교하면 수수료율이 높지만 분양실적이 저조하거나 공사지연 등으로 신탁사의 유동성문제가 단기간에 악화될 수 있다는 단점이 있다.

실제로 2017년까지 차입형 토지신탁에서 발생하는 신탁보수가 영업수익 확대를 주도했으나 이후 지방분양 경기 침체에 대한 우려가 높아지면서 신탁사들은 리스크 관리를 위해 차입형 토지신탁 신규수주를 줄이는 모습이다. 차입형 토지신탁은 주택인허가 물량, 지방 미분양주택 수, 부동산 정책 등에 영향을 크게 받기 때문이다.

이러한 이유로 부동산 신탁 시장에서 관리형 토지신탁의 비율이 높아지고 있다. 특히 관리형 토지신탁은 금융지주계열사와 소형사의 점유율은 증가하는 추세다. 최근 상대적으로 자금부담이 적고 수익성이 높은 책임준공확약형 관리형토지신탁(책준형 관리형 토지신탁)이 중소형 개발사업을 중심으로 확대되고 있다.

책준형 토지신탁은 신탁사가 건축물 준공 과정에서 생기는 위험을 부담하고 관리하는 상품이다. 부동산신탁사는 시공사가 건축물의 책임준공 의무를 준공 기간 내에 이행하지 못하면 금융비용 등을 책임져야 한다. 또 시공사가 부도가 나면 채무를 대신 갚거나 새 시공사를 찾아야 한다.

책준형 토지신탁은 신탁사가 사업주체가 되므로 사업 안정성을 높이는 차입형 토지신탁과 위험 부담이 낮은 관리형 토지신탁의 장점을 두루가지고 있는 중위험 중수익 사업이다. 다만 이러한 장점으로 인해 책준형 토지신탁 시장에서 수주 경쟁은 과열되는 양상을 보이고 있다.

이밖에 비토지신탁으로는 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양신탁, 대리사무 등이 있다. 담보신탁은 대출을 받을 목적으로 부동산을 신탁회사에 담보로 제공하는 형태다. 관리신탁은 신탁회사가 부동산의 소유권관리, 임대차관리, 시설유지관리, 법무 및 세무 관리, 수익금의 운용 등을 담당하고 그 수익을 소유자에게 돌려주는 방식이다.

처분신탁은 신탁회사가 부동산소유자를 대신해 실수요자를 찾아 매각해주는 신탁으로 주로 매수자가 제한돼 있는 대형·고가 부동산의 경우 처분신탁을 통해 해결이 가능하다. 분양관리신탁은 상가, 오피스텔 등 상업용부동산을 선분양할 경우 피분양자를 보호하기 위해 사업부지를 신탁회사에 신탁하고 분양관리업무도 신탁회사가 담당한다.

하지만 비토지신탁은 토지신탁에 비해 수수료율이 낮고 담보신탁을 제외하고는 신탁보수 및 수탁고에서 차지하는 비중도 매우 낮은 수준이다.

신탁업계 관계자는 "최근 흐름을 보면 차입형 토지신탁의 경우 한때 미분양 등의 이유로 회수가 지연이 되면서 불신이 생기고 파이낸싱이 잘 안되다보니 부정적인 인식이 생긴 편"이라며 "그러다 보니 상대적으로 안정적인 책준형 토지신탁의 규모가 커지고 경쟁이 심화되고 있는 양상"이라고 말했다.