'신축 품귀' 심화···고분양가에도 청약 수요 몰려

10년 만에 주택 건설 인허가 물량 반토막공급 가뭄에 신축 아파트 희소 가치 커져

그래픽=이찬희 기자

주택시장의 공급 가뭄이 현실화하고 있다. 주택 공급의 선행지표인 건설 인허가와 착공 물량이 감소하는 가운데 향후 아파트 입주 물량까지 줄어들면서 신축 아파트의 희소가치가 커지는 모습이다.

여기에 공사비 상승 여파로 분양가 고공행진이 지속되면서, 실수요자 사이에서는 높은 분양가 부담을 감수하고서라도 새 아파트를 선점하려는 움직임이 나타나고 있다.

23일 국토교통부 주택건설 인허가 실적에 따르면 전국 주택 인허가 물량은 2015년 약 78만8000가구로 정점을 찍은 이후 감소세를 이어가고 있다. 2023년 42만5000가구, 2024년 43만5000가구에 이어 지난해에는 37만9000가구까지 줄었다.

10년 만에 인허가 물량이 절반 수준으로 감소한 셈이다. 올해 상반기 누적 인허가 실적도 약 11만6000호에 그쳤다.

부동산R114에 집계결과 2010~2025년 전국 연평균 아파트 입주 물량은 약 31만 5000가구였지만 올해는 19만 6000가구로 줄어들 전망이다. 내년에는 23만 가구로 다소 늘어나지만 2028년부터는 다시 20만 가구를 밑돌 것으로 예상된다.

업계에서는 인허가 이후 착공과 준공까지 통상 수년이 걸리는 만큼 단기간에 공급 부족을 해소하기는 어렵다고 보고 있다. 현재 인허가와 착공 감소가 이어질 경우 향후 입주 물량에도 영향을 줄 수밖에 없다는 분석이다.

공급의 또 다른 선행지표인 착공 물량도 감소세다. 국토교통부에 따르면 올해 5월까지 서울 주택 인허가 누계는 1만 9052가구로 지난해 같은 기간 1만 9329가구보다 1.4% 감소했다. 같은 기간 착공 누계는 1만 787가구에서 9630가구로 10.7% 줄었다.

신규 공급을 둘러싼 비용 부담도 커지고 있다. 원자재 가격과 인건비 상승으로 공사비가 오른 데다 프로젝트파이낸싱(PF) 등 자금 조달 부담까지 겹치면서 건설사들이 사업 추진에 신중한 모습이다. 사업성이 낮은 현장의 착공이 지연되거나 공급 계획이 조정되면서 공급 감소와 분양가 상승이 동시에 나타날 가능성도 커지고 있다.

사진=강민석 기자

공급 감소와 함께 분양가 상승세도 이어지고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 민간아파트 분양시장 동향에 따르면 최근 1년간 서울에 신규 분양된 민간아파트의 ㎡당 평균 분양가는 7월 말 기준 1878만1000원으로 집계됐다. 전월 1864만9000원보다 0.71% 올랐다.

서울 민간아파트 평균 분양가는 지난 5월 ㎡당 1922만4000원으로 최고치를 기록한 뒤 6월 소폭 하락했지만 한 달 만에 다시 상승세로 돌아섰다. 3.3㎡로 환산하면 6208만6000원으로, 역대 최고였던 5월 6355만원에 이어 두 번째로 높은 수준이다.

이러한 공급 공백과 분양가 상승은 신축 선호 현상을 더욱 자극하고 있다. 고분양가 논란을 빚었던 신축 단지들이 입주 이후 높은 가격 상승세를 보인 것도 수요자들의 인식 변화에 영향을 주고 있다.

업계 관계자는 "인허가·착공·입주 물량 감소와 분양가 상승이 맞물리면서 신축 희소성이 커지고 있다"며 "고분양가 단지의 가격 상승을 경험한 수요자들이 입지와 상품성, 향후 희소성을 따져 청약에 나서는 경향이 뚜렷해지고 있다"고 말했다.