분양 폭증 앞둔 청약시장, '양극화 경고등'

분양가 급등 속 대출 규제·매물 증가청약 심리 위축···경쟁률 천차만별, 악성 미분양↑

수도권 한 모델하우스에 마련된 단지 모형을 관람객이 살펴보고 있다. 사진=이수길 기자 leo2004@newsway.co.kr

청약 양극화가 심각한 가운데 3월 전국 아파트 분양시장에 3만7000가구가 넘는 물량이 한꺼번에 풀릴 예정이다. 분양가가 빠르게 오르고 있고 대출 규제와 매물 증가까지 겹치면서 미분양이 늘고 양극화가 더해질 것이라는 우려가 나온다.

한입뉴스

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숫자 읽기

3월 전국 47개 단지, 3만7381가구 분양 예정

수도권 2만4218가구, 서울 9025가구 공급

1월 전국 미분양 주택 6만6576가구, 준공 후 미분양 2만9555가구

맥락 읽기

분양가 1년 새 전국 5.3% 상승, 서울 19.5% 급등

공사비·인건비·자재비 상승이 분양가 인상 주도

대출 규제와 매물 증가로 청약 수요 분산

자세히 읽기

경기·서울 고분양가 단지서 청약 미달 사례 이어짐

수지자이 에디시온, 더샵 분당센트로 등 미달·계약 포기 발생

주요 원인: 주변 시세 대비 높은 분양가와 대출 제한

향후 전망

입지 좋은 단지에만 수요 집중, 나머지 단지 미분양 위험 확대

분양가 상승·대출 규제 지속 시 청약 양극화 구조 고착 가능성

수요자 청약 판단 더욱 신중해질 전망

28일 부동산R114에 따르면 다음 달 전국에서 47개 단지, 총 3만7381가구(임대포함)가 분양을 앞두고 있다. 정치적 불확실성으로 공급이 크게 위축됐던 지난해 3월(4761가구)과 비교하면 약 8배에 달하는 물량이다. 봄 분양 성수기에 맞춰 건설사들이 공급 일정을 앞당긴 데다 6·3 지방선거 이전 분양을 마무리하려는 움직임이 겹친 결과다.

수도권에서만 2만4218가구가 공급될 예정이다. 경기도가 1만3720가구로 가장 많고 서울 9025가구, 인천 1473가구 순이다.

서울에서는 ▲영등포구 신길동 더샵신길센트럴시티(2054가구) ▲성북구 장위동 장위푸르지오마크원(1931가구) ▲동작구 흑석동 써밋더힐(1515가구) ▲동작구 노량진동 라클라체자이드파인(1499가구) 등 정비사업 대단지 물량이 집중된다.

지방에서도 공급이 이어진다. 충남 4853가구, 부산 2616가구, 경남 2094가구 등 주요 도시에서 신규 분양이 예정돼 있다. 신도시나 도시개발구역을 중심으로 한 신규 주거지 공급도 적지 않다.

표면적으로는 공급이 확대되는 상황이지만 시장 분위기는 냉랭하다. 분양가 상승과 대출 규제가 동시에 작용하면서 수요자들의 청약 접수가 갈수록 신중해지고 있기 때문이다.

HUG 주택도시보증공사의 민간아파트 분양시장 동향에 따르면 올해 1월 기준 최근 1년간 전국 민간아파트의 3.3㎡(평당)당 평균 분양가는 2002만원으로 전년 대비 5.3% 상승했다. 특히 서울은 1년 사이 약 19.5% 올라 상승폭이 두드러졌다.

분양가 상승의 배경에는 공사비 부담이 자리잡고 있다. 대한건설협회 조사에서 주요 건설 직종의 평균 일당은 전년보다 상승했고, 한국건설기술원의 건설공사비지수는 역대 최고치를 기록했다. 인건비와 자재비 상승이 동시에 이어지면서 분양가가 구조적으로 올라가는 흐름이 고착화되고 있다는 평가다.

가격 부담이 커지자 청약시장에선 '몰리는 곳에만 몰리는' 현상이 확산하고 있다. 심지어 수요층이 두터운 수도권 선호 입지에서도 고분양가 단지를 중심으로 미달 사례가 나오기 시작했다.

경기 용인시 풍덕천동에 공급된 '수지자이 에디시온'은 최근 진행된 무순위 청약에서 214가구 모집에 143명만 신청하며 미달됐다. 앞선 1·2순위 청약에서 일부 타입에서 미달됐고, 두 차례에 걸친 추가 모집에서도 수요가 채워지지 않았다.
성남 분당구 '더샵 분당센트로' 역시 높은 경쟁률로 1순위 청약을 마쳤지만 이후 계약 포기 물량이 발생하면서 무순위 청약이 진행됐다. 두 단지 모두 주변 아파트 시세 대비 높은 분양가가 수요자의 발목을 잡았다는 분석이 나온다.

대출 규제도 업계의 발목을 잡고 있다. 규제지역에서는 담보인정비율(LTV)이 40%로 제한되는 데다 분양가가 15억원을 넘으면 주택담보대출 한도마저 4억원으로 낮아진다. 수분양자 입장에선 현금 마련 부담이 클 수밖에 없다.

여기에 기존 아파트 매물이 빠르게 늘고 있다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매도 물량이 시장에 나오면서 일부 지역에서는 매물 증가세가 뚜렷하다. 가격이 더 내려갈 수 있다는 기대까지 겹치며 청약 수요를 분산시키는 요인이 되고 있다.

이런 가운데 미분양은 다시 늘고 있다. 국토교통부에 따르면 지난 1월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만6576가구로 전월 대비 소폭 증가했다. 특히 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양은 한 달 새 3.2% 늘어 2만9555가구에 달한다. 악성 미분양분은 대부분 지방에 집중돼 있지만 수도권 역시 증가세로 돌아섰다.

전문가들은 대규모 분양 물량이 시장에 쏟아지는 상황에서 고분양가와 금융 규제가 동시에 작용하면 청약시장 양극화가 심해질 것으로 보고 있다. 입지가 뛰어난 일부 단지에만 수요가 몰리고 나머지 단지는 미분양 위험에 노출되는 구조가 고착될 수 있다는 것이다.

분양업계 관계자는 "분양가 상승과 대출 규제, 기존 주택 매물 증가가 동시에 나타나면서 수요자들이 청약 여부를 훨씬 신중하게 판단하고 있다"며 "앞으로는 입지 경쟁력이 확실한 단지와 그렇지 못한 단지 간 청약 성적 차이가 더 벌어질 가능성이 높다"고 말했다.