이재명표 부동산 세제 '투트랙'···수도권 '연착륙', 지방 '안정화'

다주택자 중심 세부담 강화, 투기억제 초점양도세 중과 유예 종료로 거래 정상화 신호지방은 세제 혜택 확대로 미분양 해소 도모

서울 서초구 아파트 단지 전경. 사진=뉴스웨이DB

이재명 정부의 부동산 세제 정책이 수도권과 비수도권을 구분하는 '투트랙' 전략으로 구체화되고 있다. 수도권에서는 투기 수요를 억제하며 시장 연착륙을 유도하고 침체된 지방에는 주택시장 회복을 지원하는 방식이다.

10일 업계에 따르면 이재명 대통령은 5월 9일까지 유예돼 온 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 추가로 연장하지 않겠다는 입장을 분명히 했다. 해당 조치는 지난 3년간 매년 1년씩 연장돼 왔지만 2025년 세제 개편 후속 시행령 개정안에 관련 내용이 포함되지 않으면서 추가 연장 가능성은 낮아진 상황이다.

현행 제도상 다주택자라도 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 기본세율(6~45%)이 적용되고 장기보유특별공제도 허용된다. 유예가 종료되면 세 부담은 크게 늘어난다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트의 중과세율이 적용된다.

특히 3주택 이상 보유자의 경우 지방소득세를 포함한 최고 실효세율이 82.5%에 달할 수 있다. 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 규제지역으로 지정된 만큼, 유예 종료 이전에 서울 내 다주택자의 매도 물량이 집중될 가능성도 제기된다.

시장에서는 양도세 중과 유예 종료는 장기간 정체돼 있던 거래 흐름을 정상화하려는 정책적 신호로, 거래 정상화의 출발점이라는 점에서 의미가 있다는 평가다. 가격을 직접적으로 자극하기보다는 그동안 막혀 있던 거래 기능을 다시 작동시키는 데 초점이 맞춰져 있다는 분석이다.

정부는 시장 혼란을 최소화하기 위한 보완책 마련에도 나섰다. 양도세 중과 유예 종료와 관련해 잔금·등기 이행을 위한 기간을 4~6개월까지 부여해 거래 일정상 부담을 완화하기로 했다.

아울러 세입자 보호 필요성을 고려해 현재 세입자가 거주 중인 주택에 대해서는 임대차 기간 동안 실거주 의무를 유예하고, 남은 계약 기간 범위(최대 2년) 내에서 계약 만기 시점에 입주하도록 하는 방안을 적용하기로 했다.

최근 계약 거래는 계약갱신청구권 사용을 통해 최대 6년까지 임대가 지속될 수 있어, 매수자가 장기간 실거주를 하지 않고 투자 목적 거래만 늘어날 가능성을 사전에 차단한 것이다.

반면 지방 부동산 시장에는 규제보다 회복과 안정이 정책의 무게중심으로 설정되고 있다. 인구 감소와 미분양 누적 등 구조적 침체가 심화된 지역을 중심으로 주택 수 산정 제외, 세 부담 완화 등 제도적 유인을 강화해 거래 절벽을 완화하겠다는 전략이다. 단기적으로는 거래량 회복과 건설업계 악성 미분양 해소가 기대된다.

인구 감소 지역에 적용되는 '세컨드홈' 세제 혜택은 2026년 경제성장전략을 통해 다주택자에게도 세제 혜택이 적용됐다. 인구 감소 지역 주택은 양도소득세와 종합부동산세 산정 시 주택 수에서 제외된다.

현재 대상 지역은 기존 비수도권 인구 감소 지역 84곳에 강릉·속초·경주·익산 등 9곳이 추가돼 총 93곳으로 늘어났다. 보유세와 양도세 적용 가액 기준은 기존 4억원 이하에서 9억원 이하로 상향됐고, 취득세 역시 취득가액 기준이 3억원 이하에서 12억원 이하로 대폭 확대됐다. 취득세 감면은 150만원 한도 내에서 최대 50%의 감면율이 적용된다.

특히 '악성 미분양'으로 분류되는 준공 후 미분양 전용면적 85㎡, 6억원 이하 아파트를 매입할 경우 취득세 50% 감면과 함께 다주택자 중과 배제 혜택도 유지된다.

업계 관계자는 "본격적인 부동산 세제 개편안은 6월 지방선거 이후 본격화 돼 7월 말경 발표될 것으로 보인다"며 "고가 주택 중심 투기 수요 차단과 시장 정상화를 위한 다주택자 대상의 세제 강화 기조가 유지될 것"으로 내다봤다.