주택 공급 절벽 현실화···내년 준공 물량 5년 내 '최저'

인허가·착공 증가···입주 물량은 감소

공공 공급 확대에도 민간 건설 한계

정비사업 구역 지정 신중한 접근 필요

정부의 잇단 부동산 안정화 대책에도 불구하고 주택 공급 위기가 현실화되면서 시장 불안이 커지고 있다. 내년 주택 준공 물량이 최근 5년 내 최저 수준으로 떨어질 것으로 예상되면서 공급 부족이 집값 상승 압력으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다.

23일 주택산업연구원은 서울 대한상공회의소에서 기자간담회를 열고 '2026년 주택시장 전망과 정책 방향'을 발표했다. 주산연은 강력한 투기 억제 정책과 공급 확대 정책이 병행되면서 단기적으로는 시장이 다소 진정될 가능성도 있지만 누적된 공급 부족과 주요 경제 변수의 영향으로 수도권 주택시장은 전반적인 상승 기조를 유지할 가능성이 크다고 전망했다.

이재명 정부는 출범 이후 부동산 시장 안정을 목표로 수요 억제와 공급 확대를 병행하며 공공 중심의 공급 확대 기조를 제시해 왔다. 이와 관련해 김윤덕 국토교통부 장관은 내년 1월 중 추가 공급 대책을 발표할 예정인 것으로 알려졌다.

중장기 공급 지표인 인허가·착공·분양 물량은 내년 증가할 것으로 예상됐다. 주산연이 인허가·착공 실적과 공공택지 가용 시점을 종합해 추정한 2026년 공급 전망에 따르면 내년 인허가 물량은 40만 가구로 올해(38만6000가구)보다 늘어날 것으로 집계됐다.

착공 물량도 공공부문 확대에 힘입어 올해 27만 가구에서 32만 가구로 증가할 전망이다. 분양 물량 역시 23만 가구에서 24만 가구로 소폭 늘어날 것으로 분석됐다.

그러나 실제 시장에 공급되는 준공 물량은 크게 줄어들 것으로 예상됐다. 2023~2024년 착공 물량 급감의 영향으로 내년 준공 물량은 25만 가구에 그쳐 올해(34만2000가구)보다 큰 폭으로 감소할 것으로 분석됐다. 이는 문재인 정부 시절 평균 준공 물량(51만 가구)의 절반 수준이다.

수도권의 공급 부족은 더욱 심각한 것으로 나타났다. 연간 약 25만 가구의 공급이 필요하지만 내년 수도권 준공 물량은 12만 가구에 그칠 것으로 전망됐다. 이는 예년 평균의 절반 수준으로 2~3년 전 착공 물량 감소가 공급 절벽으로 이어지고 있다는 분석이다. 인허가와 착공 물량은 각각 22만 가구, 21만 가구로 늘어날 것으로 보이지만 단기간 내 입주 물량 확대에는 한계가 있다는 지적이다.

한국토지주택공사(LH) 등 공공부문이 공급 물량을 늘리고 있지만 연평균 45만~50만 가구 수준의 주택 수요를 충족하기에는 여전히 부족하다는 평가다.

문제는 민간 주택 공급 여건이 급격히 악화됐다는 점이다. 미분양 주택 적체와 매입 후 미착공 용지 증가로 주택 사업자의 자금 여력이 크게 떨어졌고, 신용도 하락과 규제 강화로 브릿지론과 프로젝트파이낸싱(PF) 조달이 사실상 막힌 상태다. 여기에 높은 조달 금리까지 겹치며 민간 주택 건설 사업 착수 자체가 쉽지 않은 구조다.

공공부문 공급 확대만으로는 구조적인 주택 공급 부족 문제를 해소하는 데 한계가 있다는 지적이 나온다. 민간 주택 사업이 정상적으로 추진될 수 있도록 금융·규제 환경을 개선하고 중장기적으로 일관된 공급 로드맵을 마련할 필요가 있다는 분석이다.

도시정비사업 추진 방식에 대해서도 신중론이 제기됐다. 정비사업 구역 지정은 실제 공급 효과가 나타나는 시점을 고려해 단계적으로 추진해야 하며 공급이 부족한 시기에 대규모 구역 지정을 서두를 경우 단기적인 공급 확대 효과는 제한적인 반면 집값 상승을 자극할 수 있다는 지적이다.

서종대 주택산업연구원 원장은 "서울시가 정비사업 구역 지정에 속도를 내고 있지만 단기적으로는 집값을 끌어올리는 부작용이 나타나고 있다"며 "구역이 지정되면 집값은 오르지만 실제 공급 물량은 시장에 나오기까지 상당한 시간이 소요된다"고 말했다.

이어 "공급 효과가 상대적으로 빠르게 나타나는 착공 단계 사업이나 소규모 정비사업, 도시형 생활주택 등 중·소규모 사업을 중심으로 공급을 촉진하는 것이 보다 바람직하다"고 강조했다.