삼성물산, 高신용‧초고층노하우 장점 앞세워 촉진2-1 공략

업계 최저금리 사업비 조달 약속···'업계 최고' 신용등급 AA+

삼성물산 "초고층노하우 살려 공사기간 2개월 단축할 것"

부산진구 촉진2-1구역 삼성물산 홍보관 내에 마련된 주택모형. 사진=장귀용 기자

삼성물산이 업계에서 가장 높은 신용등급과 세계 1‧2위 높이의 초고층 빌딩을 시공한 경험을 내세워 도시정비 사업을 공략하고 있다. 고금리와 고물가시대 속에서 자신들의 강점을 극대화하려는 전략으로 풀이된다.

19일 정비업계에 따르면 삼성물산은 부산진구 시민공원주변재정비촉진지구2-1구역(이하 촉진2-1구역)에 ▲업계 최저금리로 한도 없는 사업비 조달 ▲공사비 상승 최소화 ▲공기 2개월 단축 등을 제안했다. 부산 재개발 대어인 촉진2-1구역 조합원들의 표심을 잡기 위해 자신들의 강점을 최대한 강조하고 나선 것.

삼성물산은 건설업계에서 가장 높은 신용등급 AA+를 유지하고 있다. 현금 및 현금성자산과 단기금융상품으로 약 4조원의 유동성을 확보하고 있다. 신용등급이 높아서 주택도시보증공사(HUG) 보증도 필요 없다. 삼성물산 관계자는 "삼성물산이 시공사가 되면 최저금리로 자금조달이 가능할 뿐 아니라 400억원에 달하는 HUG 보증수수료도 절감할 수 있다"고 했다.

통상적으로 건설사들은 자금을 조달하기 위해 HUG에서 보증을 받아 신용을 보강한다. 시행자인 조합은 신용도가 낮기 때문에 사업비를 대출받을 때 건설사가 연대보증을 통해 신용을 보강한다. 이 때 금리를 더 낮추기 위해 HUG에 추가 보증을 받는 것이 일반적이다.

삼성물산은 공사비 인상률도 최소화하겠다고 약속했다. 물가상승분을 반영할 때 소비자물가지수와 건설공사비지수 중 낮은 지수를 적용하겠다고 제안했다. 통상적으로 물가상승분을 반영할 땐 소비자물가지수와 건설공사비지수의 평균값을 적용하거나 둘 중 하나의 지수를 선택해 반영한다.

재개발‧재건축 등 도시정비사업은 시공사 선정 직후 계약을 맺고, 착공 직전인 관리처분인가 전후로 변경계약을 맺는 것이 일반적이다. 시공사 선정시점과 실제 착공까지의 기간이 최소 2년으로 길기 때문이다. 업계에선 시공사 선정 직후 맺는 계약을 '가계약'으로, 착공 때 적용하는 계약을 '본계약'으로 부르기도 한다.

삼성물산은 공사비 절감을 위한 공기 단축도 제안했다. 삼성물산이 보유한 초고층기술을 접목해 공사기간을 2개월가량 단축하겠다는 것. 공사기간이 단축되면 사업비대출이자 등 금융비용과 타워크레인 등 장비사용료를 절감할 수 있다.

삼성물산 관계자는 "초고층으로 올라가면 자재 수급과 인력운용과정에서 차질이 빚어지기 쉽다. 자재가 안 올라와서 투입한 인부들이 일을 하지 않고 있는 경우가 대표적"이라면서 "삼성물산은 600m가 넘는 초고층빌딩을 지으면서 축적한 노하우로 최적의 효율을 낼 수 있는 건설사"라고 했다.

촉진2-1구역의 높은 투자자비율을 고려한 조기 이익실현 방안도 내놨다. 통상적으로 일반분양 수익금이 들어오면 건설사들의 공사비와 사업비 등부터 회수하는 것이 일반적이다. 삼성물산은 환급금 정산을 1순위로 책정하고 분양계약 후 30일 내로 조기 정산하겠다고 제안했다. 옵션 판매수익을 조합이 가져가도록 하고, 분양가를 최대로 끌어올릴 수 있는 시점을 예측해 분양하는 '골든타임분양제'도 적용하기로 했다.

삼성물산 관계자는 "일반적으로 업계에선 삼성물산이 품질은 좋은데 공사비가 다소 비싸다는 인식이 있다. 하지만 기술력과 노하우에 따라 성패가 좌우되는 초고층으로 가면 이야기가 달라진다"면서 "삼성물산은 시행착오 없이 철저한 관리 아래 빠르고 튼튼한 초고층 랜드마크를 최적의 비용으로 시공할 수 있는 곳"이라고 했다.