PF 유동화 위기···전문가들, 산업구조 개편 필요 지적역전세 '깡통전세사기' 막으려면···보증보험 확대 필요
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11월 19일 관악산 선유천 국기봉에서 바라본 서울시내 전경. 사진=장귀용 기자
9일 한국감정평가학회는 서울대학교 아시아연구소 영원홀에서 '부동산 시장 위기의 대안'을 주제로 학술대회를 열었다. 이날 학술대회에는 학계의 전문가들과 함께 국토교통부, LX공사, 한국주택금융공사 등 공기관 내 연구자들이 참석했다. 민간에서는 ▲부동산R114 ▲KB부동산 ▲한국공인중개사협회 ▲IBK 경제연구소 등이 참여했다.
전문가들은 가격 경착륙 현상이 나타나고 있는 주택시장의 문제점이 가장 크다고 입을 모았다. 이에 따라 주택사업을 위해 일으킨 PF(프로젝트 파이낸싱) 관련 리스크와 대출부담 증가, 역전세현상 등에 대한 우려도 커지고 있다고 지적했다.
◇부실화 확대 위기 PF···구조개선 필요해=부동산 상승기에 지나치게 비대해진 PF는 최근 부실화 위험이 확대되고 있다. PF 부실화는 부동산시장 뿐 아니라 자금시장의 불안으로까지 이어진다.
금융업계에 따르면, PF규모는 2013년 약 35조2000억원에서 올해 6월 말 기준 112조2000억원 수준으로 3배 이상 늘었다. 코로나 위기 당시 풀린 풍부한 유동성과 시장의 낙관적 기대에 부동산 개발사업에 직‧간접적인 투자가 늘어난 데 따른 것이다. 특히 건전성 규제가 상대적으로 약한 비은행권(저축은행‧보험‧증권) 등에서 브릿론과 PF공급을 확대한 영향이 컸다.
전문가들은 부동산 PF 부실화가 2008년 글로벌 금융위기 때처럼 PF ABCP 시장의 경색이 나타나고 있다고 진단했다. ABCP는 유동화 전문회사인 특수목적회사(SPC)가 매출채권, 부동산 등의 자산을 담보로 발행하는 기업어음을 말한다.
김병국 한국주택금융공사 사업자보증심사팀장은 "2008년 당시에는 부채담보부증권(CDO) 최종 상품만 봐서는 위험이 어디서부터 발생했는지 알기 어려웠는데, 올해의 위기는 원인을 파악하는 것이 상대적으로 수월하다"고 했다.
PF발 위기를 관리하기 위한 방안으로 김병국 팀장은 "PF 사업장 전수조사를 통해 위기 상태와 필요 자금 규모를 파악하고 부실 가능성을 진단할 필요가 있다, 이를 통해 PF 대출 상환 만기를 연장해주거나 금리인하를 우도하고 공사대금채권 매입 관련 지원책을 펼쳐야 한다"면서 "업권별 취급한도와 여신건전성 정비 등을 개선하고 산업 자체에 대한 구조 개선과 금융사각지대에 대한 점검을 해나가야 할 것"이라고 했다.
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서울의 한 공인중개사 사무소 부동산 매물.. 사진 = 김소윤 기자
급격한 금리인상으로 인한 부담 증가는 가격 하락의 주요 원인으로 꼽힌다. KB국민·신한·하나·우리 등 4대 시중은행의 6일 기준 고정형(혼합형) 주택담보대출 금리는 5.45~7.02%로 집계됐다.
다행히 금융업계에서 주택담보대출의 금리씩 내리고 있다는 점은 고무적이다. 12월 현재 상단금리는 10월 중순(12일) 4.89~7.17% 대비 0.15%포인트(p) 내린 상태다. 변동형 주택담보대출 금도 10월 12일 연 4.4~6.84%에서 11월 25일 5.31~7.8%까지 치솟았다가 6일 5.28~7.65%로 떨어졌다.
전문가들은 정부의 지나친 시장개입이 매매가격의 급격한 하락을 불러왔다고 지적했다. 성주한 창신대학교 부동산금융학과 교수는 "매매가격의 급격한 상승도 막아야 하지만 급격한 하락도 위험하다"면서 "지금까지 부동산가격의 변화는 정부의 과도한 시장 개입이 작용한 측면이 크기 때문에 시장 중심으로 자율적인 조절이 되도록 유도해야 한다"고 했다.
이어 "역전세로 인해 깡통전세 현상이 나타나고 있는데, 이러한 현상이 확대되기 전에 전세보증보험을 확장할 필요가 있다"고 했다.
뉴스웨이 장귀용 기자
jim332@newsway.co.kr
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