반도체·AI·정비사업···집값 가르는 '개발 호재'

삼성전자·SK하이닉스·현대차 등 투자 지역 주목원도심 정비 가속···부천 소사역 일대 주거지 재편

그래픽=홍연택 기자

정부의 부동산 규제 기조와 경기 둔화로 시장 전반의 관망세가 이어지는 가운데 대규모 산업 투자와 광역교통망 확충, 도시정비사업 등 이른바 '개발 호재'를 갖춘 지역은 차별화된 흐름을 보이고 있다.

26일 부동산 업계에 따르면 최근 시장에서는 단기 시세보다 미래 가치가 높은 지역에 실수요와 투자 수요가 몰리면서 산업단지 조성, 교통망 확충, 정비사업 등 개발 호재가 지역 집값을 좌우하는 핵심 변수로 떠오르고 있다.

개발 호재는 단순한 신규 주택 공급을 넘어 지역 경제 전반의 체질을 바꾸는 요인으로 꼽힌다. 대규모 기업 투자는 일자리와 인구 유입을 이끌고, 광역교통망은 생활권을 확장한다. 여기에 원도심 재개발·재건축이 맞물리면 주거환경 개선과 공급 확대가 동시에 이뤄지면서 지역 가치가 재평가되는 구조다.

대표적인 사례가 경기 남부다. 삼성전자와 SK하이닉스를 중심으로 한 반도체 산업벨트 조성으로 직주근접 수요가 유입되면서 화성시 동탄구는 지난 2월 행정구역 개편 이후 6월 넷째 주까지 아파트 매매가격 누적 상승률 11.38%를 기록하며 전국 최고 수준의 상승세를 나타냈다.

첨단산업 투자도 시장의 관심을 끌고 있다. 현대자동차그룹은 전북 새만금에 약 9조원을 투입해 인공지능(AI) 밸리를 구축하고, AI 데이터센터와 로봇 제조 클러스터, 수소에너지 산업을 육성할 계획이다. LG전자도 최고경영자(CEO) 직속 로보틱스사업센터와 데이터팩토리 전담 조직을 신설하는 등 로봇 사업 확대에 속도를 내고 있다.

산업 투자는 부동산 시장에도 영향을 미치고 있다. 새만금 배후지역인 군산에서는 현대차 투자 계획 발표 이후 미분양 단지가 완판되고 거래가 늘어나는 등 시장 분위기가 달라졌다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 군산 아파트 거래량은 지난해 12월 39건에서 투자 발표가 나온 올해 2월 281건으로 늘었고, 3월에는 457건까지 증가했다. 미분양 물량도 지난해 12월 713가구에서 올해 3월 506가구, 4월 460가구로 감소했다.

도시정비사업도 지역 가치를 끌어올리는 핵심 축으로 꼽힌다. 노후 주거지가 밀집한 지역일수록 재개발·재건축이 본격화되면서 신흥 주거지로 재편되는 사례가 늘고 있다.

경기 부천이 대표적이다. 부동산R114에 따르면 부천시의 준공 20년 이상 노후 아파트 비중은 64%로 경기도 평균(45%)을 크게 웃돈다. 반면 올해 3847가구인 입주 물량은 2027년 3655가구, 2028년 2153가구로 감소할 전망이어서 신축 희소성은 더욱 커질 것으로 예상된다.

정비사업도 속도를 내고 있다. 소사역을 중심으로 부천·역곡 일대에서 사업시행인가와 착공 등 본궤도에 오른 정비사업은 약 30곳이다. 사업이 마무리되면 총 1만2000여가구 규모의 신규 주거벨트가 조성될 전망이다.

분양을 앞둔 대형 사업장도 있다. 소사본1-1구역 재개발사업인 '두산위브더제니스 부천'은 총 2008가구 규모로 조성되며, 이 가운데 아파트 1158가구와 오피스텔 261실 등 1419가구가 일반분양된다.

공공 차원의 지원도 이어지고 있다. 부천시는 최근 괴안동·소사본동 일원 재건축 정비계획을 수립하고, 총 4732가구 규모의 공동주택 공급 계획을 내놨다. 지난해 변경된 '2030 부천시 도시·주거환경정비 기본계획'을 처음 적용한 사례로, 제3종 일반주거지역 상향과 최대 용적률 300% 적용이 가능해지면서 사업성이 개선될 것으로 기대된다.

업계에서는 개발 계획 자체보다 사업의 현실화 여부가 시장을 좌우할 것으로 보고 있다.
한 업계 관계자는 "정부와 대기업들이 반도체와 AI, 로봇 등 첨단산업 투자 계획을 잇달아 발표하면서 투자 거점 지역을 중심으로 지방 부동산 시장도 회복 조짐을 보이고 있다"며 "향후 구체적인 투자 계획이 추가되면 구미와 새만금 등 다른 산업 거점으로도 회복세가 확산될 가능성이 있다"고 말했다.

이어 "산업 투자와 정비사업은 지역의 미래 가치를 높이는 핵심 요소이지만 개발 계획만 보고 접근하기보다 사업 추진 속도와 실현 가능성, 입지 경쟁력을 종합적으로 따져보는 '옥석 가리기'가 필요한 시점"이라고 덧붙였다.