거래 위축에 지선 이슈까지···시공·시행업계, 청약 셈법 골머리

1순위 청약 마감 실패, 수도권까지 확산

대출 규제 강화·정치 이벤트···일정 혼선

수도권 한 아파트 모델하우스에 마련된 단지 모형도를 관람객들이 둘러보고 있다. 사진=권한일 기자

봄 분양 성수기지만 분양시장이 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않고 있다. 청약 공고가 크게 줄어든 상황에도 미분양은 줄지 않고 있고, 최근 분양 단지에선 미달과 미계약이 잇따르고 있다. 강화된 금융 규제와 중동 전쟁, 6·3 지방선거 변수까지 겹치면서 분양 시점을 두고 발주처와 건설사의 셈법이 복잡해지는 양상이다.

24일 부동산업계에 따르면 올해 1~2월 전국 민간아파트 청약 일반공급 물량(1순위 기준)은 3910가구로 집계됐다. 지난해 같은 기간(5416가구)보다 약 28% 줄었고, 재작년 같은 기간(1만7580가구)의 4분의 1 수준에 불과한 물량이다. 업계에서는 당초 올해 1분기에 '역대급' 분양 물량이 전개될 것으로 내다봤지만 실제로는 분양 연기와 일정 조정이 계속되고 있다.

이런 상황에서 분양을 강행한 시공·시행사들은 웃지 못하는 상황이다. <뉴스웨이>가 한국부동산원 자료를 분석한 결과, 올해 1월 1일부터 이날까지 일반분양(조합원 취소분 등 제외)된 민간 아파트 24곳 대부분이 청약 모집인원을 채우지 못한 채 미달됐다.

그나마 특별공급과 1순위 공급에서 안정적으로 모집인원을 채운 곳들은 ▲드파인 연희(SK에코플랜트) ▲안양역 센트럴 아이파크 수자인(HDC현대산업개발·BS한양) ▲포레나더샵 인천시청역(포스코이앤씨) ▲쌍용 더 플래티넘 온수역(쌍용건설) ▲해링턴플레이스 노원 센트럴(효성중공업) ▲두산위브 더센트럴 수원(두산건설) 등 서울 시내와 수도권 도심 입지 단지 몇 곳에 국한된 것으로 파악된다.

지난해 하반기부터 분양 물량이 줄고 있지만 미분양 부담은 커지는 상황이다. 국토교통부에 따르면 올해 1월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만6576가구로 작년 연말 대비 소폭 늘었다. 특히 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양은 2만9555가구로 한 달 새 3% 넘게 증가했다.

최근 수도권 일부 단지에서도 청약 미달과 대형 미계약이 발생하면서 미분양은 갈수록 늘 것으로 예상되는 가운데 대출 규제가 강화되고 집값 하락장이 이어지면서 업계에선 분양 시점 잡기에 애를 먹는 상황이 이어지고 있다.

정부 지침에 따라 금융당국이 1금융권 은행에 이어 저축은행을 비롯해 신협·새마을금고 등 상호금융권의 고위험 부동산 대출 비중에 상한을 두면서 수분양자 집단대출 범위가 축소됨은 물론, 시행사들의 자금 조달 여건마저 한층 까다로워졌다.

대외 변수도 분양 고민을 키우고 있다. 최근 미국-이란 간 전쟁으로 국제유가가 급등하면서 건설 원자재값 급등 가능성이 거론된다. 공사비 상승에 따른 분양가 인상이 불가피할 수 있는 상황에서 기책정된 원가로 일반분양에 나서면 발주처와 시공사 모두 손실을 볼 수 있고, 원가 상승분을 예상해서 분양가를 상향 조정하면 고분양가 논란과 미분양으로 이어질 수 있다.

여기에 6·3 지방선거라는 대형 변수도 부담이다. 건설사와 시행업계에선 정치 이슈가 시장에 영향을 줄 수 있다는 점과 선거가 임박할수록 대외 광고에 제약이 걸리는 부분을 의식하지 않을 수 없기 때문이다.

업계에선 5월 이전에 분양 공고를 통해 정치적인 변수를 피할지, 아니면 선거 후 시장 상황을 확인하고 분양에 나설지를 놓고 고심하는 분위기다. 다만 분양을 선거 후로 미루면 7~8월 여름 휴가철 비수기와 겹치는 부담을 떠안아야 한다.

분양업계 관계자는 "선거 전에 분양을 서두르면 현재의 관망세 속에서 흥행을 장담하기 어렵고, 선거 이후로 미루면 혹서기와 휴가철 비수기라는 리스크가 있다"며 "현금 유입이 필요한 건설사와 분양 흥행과 수익 보장이 필수적인 시행사들의 고민이 커지고 있다"고 말했다.

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