준공 후 미분양 주택 타깃, 지역 분양시장 변화 촉각취득가액 기준 완화로 실수요 및 투자층 유입 유도지방 주택시장 회복 가능성, 업계 기대와 우려 교차
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14일 업계에 따르면 정부는 최근 발표한 2026년 경제성장전략을 통해 지방 인구감소지역 주택을 매수할 경우 양도소득세와 종합부동산세 산정 시 주택 수에서 제외하고 양도세 중과 대상에서도 배제하기로 했다. 지방 주택을 추가로 보유하더라도 다주택자 규제를 적용하지 않겠다는 것으로 실수요는 물론 투자 수요까지 유입시키겠다는 정책적 의도가 담겼다.
이와 함께 비수도권 준공 후 미분양 주택에 대한 규제 완화 방안도 포함됐다. 현재 1주택자가 추가로 미분양 주택을 취득할 경우 적용되는 1세대 1주택 혜택 기준을 기존보다 확대해 취득가액 7억원까지 인정하기로 했다. 가격 요건으로 인해 매입을 주저했던 수요자들의 진입 장벽을 낮춰 장기간 시장에 쌓여 있던 미분양 재고를 소화하겠다는 취지다.
실제로 지방 미분양 문제는 갈수록 누적되고 있다. 국토교통부에 따르면 2025년 11월 말 기준 전국 준공 후 미분양 주택은 2만9166가구로 전월 대비 3.9% 증가했다. 이 가운데 약 85%인 2만4815가구가 지방 물량으로 수도권(4351가구)과 격차가 뚜렷하다. 지방 미분양이 구조적 문제로 굳어지고 있다는 분석이 나오는 이유다.
업계는 이번 세제 완화 조치가 지방 미분양으로 누적돼 온 건설사들의 재무 부담을 완화하는 데 일정 부분 기여할 것으로 보고 있다. 미분양이 장기화될 경우 매출 인식 지연과 금융비용 증가로 이어질 수밖에 없기 때문이다. 일부에서는 그동안 분양을 연기했던 지방 사업장들이 다시 분양을 재개할 수 있는 환경이 마련될 수 있다는 기대도 나온다.
정책 효과에 대한 기대는 지표에도 일부 반영되고 있다. 주택산업연구원이 조사한 올해 초 분양물량 전망지수는 전월 대비 7.8포인트 상승한 92.2, 미분양 물량 전망지수는 4.7포인트 하락한 96.9로 집계됐다. 미분양 부담이 완화될 것이란 인식이 확산되며 분양 여건 개선 기대가 커졌다는 해석이다.
구정은 주택산업연구원 부연구위원은 "수도권과 지방 광역시를 중심으로 주택 가격 상승 흐름이 확산되면서 분양 여건이 개선될 것이란 기대가 반영된 결과"라며 "서울 핵심 지역의 가격 상승이 인접 지역으로 번지면서 기존 미분양 단지의 분양가가 상대적으로 낮게 인식되는 효과도 나타나고 있다"고 분석했다.
정부는 세제 완화와 함께 공공의 직접 매입도 병행하겠다는 입장이다. 김윤덕 국토교통부 장관은 최근 국토교통부 산하기관·유관단체 업무보고에서 지방 미분양 해소를 강조하며 준공 후 미분양은 물론 준공 전 미분양 주택에 대해서도 공공 매입을 적극 검토하겠다고 밝혔다. 공공이 선제적으로 개입해 시장 불안을 완화하겠다는 신호로 해석된다.
이 같은 정책 조합이 현실화될 경우 지방 분양 물량 비중이 큰 대형 건설사와 중견 건설사들이 직접적인 수혜를 입을 가능성이 크다는 전망이 나온다. 다만 정책 효과가 단기적인 재고 소진에 그칠지, 지방 주택시장의 실질적인 수요 회복으로 이어질지는 여전히 불확실하다는 지적도 함께 제기된다.
업계 관계자는 "세제 완화와 공공 매입이 동시에 작동할 경우 지방 광역시를 중심으로 분양 시장 분위기 개선에는 도움이 될 수 있다"면서도 "다만 인구 구조와 지역 경기 여건을 감안할 때 지방 전반의 수요 회복으로 이어질지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.
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뉴스웨이 박상훈 기자
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