"집값은 못 잡고 전월세만 뛴다"···세제 개편 놓고 정부·서울시 시각차

세제 강화→임대 매물 감소→주거비 상승 악순환정비사업·민간임대 활성화 두고 정책 방향 엇갈려"공급 부족 상황서 조세 부담 세입자에 전가 우려"

오세훈 서울시장이 6일 오전 서울 중구 서울시청에서 '주거불안, 세제로 잡을수 있나?' 주제로 열린 '부동산 정상화를 위한 시민 대톤론회'에 참석해 시민의 의견을 경청하고 있다. 사진=강민석 기자

"집값은 잡지도 못하면서 전월세만 올려놓는 조치가 될 수 있다."

오세훈 서울시장이 정부의 부동산 세제 개편안이 집값 안정 효과보다 전월세 시장 불안을 키울 수 있다고 정면 비판했다.

보유세·양도세 강화가 초고가 주택 보유자에 대한 규제에 그치지 않고 집주인의 임대 매물 회수와 민간 임대 공급 위축으로 이어져 무주택자의 주거비 부담을 키울 수 있다는 주장이다.

오세훈 시장은 6일 서울 중구 서울시청에서 열린 '부동산 정상화를 위한 시민 대토론회'에서 세제 개편이 주택 보유자에 대한 과세 문제를 넘어 전월세 시장과 주거 안정성 전반에 영향을 미칠 수 있다고 지적했다.

오 시장은 "세제개편안이 부동산 가격을 안정화시키고 전월세로 고통받는 서민들의 현실적인 고민을 해결하는 해법이 되길 바랐다"면서 "서민 입장에서 보면 이 조치가 실질적으로 어떤 도움으로 돌아올지, 오히려 전세와 월세를 구하기 어려워지고 보증금과 월세가 오르는 피해로 이어지는 것은 아닌지 걱정된다"고 말했다.

특히 민간 임대 공급 위축 가능성을 지적했다. 오 시장은 "정부가 전월세 문제를 해결하려는 의지가 있다면 민간 임대 공급자들에게 사업적 인센티브를 제공해 더 많이 투자하고 공급하도록 유도하는 것이 정책 철학이 돼야 한다"며 "금융과 세제는 억제하는 방향으로 가면서 공급을 요구하면 사업자들이 혼란을 느낄 수밖에 없는 상황"이라고 강조했다.

세제개편에 서울 전월세 시장 불안 경고음

이날 토론회에서는 세제 개편이 초고가 주택 보유자의 세 부담에 그치지 않고 민간 임대 공급 위축과 전월세 시장 불안으로 이어질 수 있다는 우려가 집중적으로 제기됐다.

특히 신규 택지 확보가 어렵고 임차 수요가 높은 서울에서는 집값 안정 효과보다 무주택 임차인의 주거비 부담 확대로 나타날 수 있다는 분석이다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 정부의 세제 개편안이 단순한 세 부담 조정을 넘어 주택 보유와 이동, 임대시장 등 전체 부동산 생태계에 영향을 미치는 만큼, 정책 의도와 시장 반응 사이의 간극을 줄이는 보완이 필요하다고 지적했다.

윤 랩장은 "최근 8년간 서울의 가구 수는 37만 가구 늘었지만 주택 수 증가는 27만 가구에 그쳤다"며 "주택의 본질은 매매가 아닌 거주이며, 가구 증가 속도가 주택 공급을 앞서면 전월세 시장은 주거비 상승 압력을 받을 수밖에 없다"고 말했다.

노희천 숭실대 회계학과 교수도 주택 공급 부족 상황에서 세제 강화가 임대시장 불안으로 이어질 가능성을 경고했다. 노 교수는 "수급이 원활한 시장에서는 세제 변화가 주택 이동과 매물 출회로 연결될 수 있지만, 현재처럼 공급과 수요가 불일치하는 상황에서는 조세 부담이 세입자에게 전가될 위험이 크다"고 강조했다.

이어 "정책 의도와 달리 시장에서 역효과가 나타날 수 있는 만큼 부작용을 줄일 수 있는 보완책을 충분히 검토해야 한다"고 덧붙였다.

현장에서도 전월세 시장 위축 우려가 나왔다. 서울 송파구 잠실에서 21년째 공인중개사무소를 운영 중인 박준 공인중개사는 "과거 단지별로 50~80개씩 나오던 전월세 매물이 최근에는 10개 이하로 줄었다"며 "집주인의 실거주 전환이 늘면 임차인이 서울 외곽으로 밀려날 수 있다"고 말했다.

(앞 줄 왼쪽 세 번째)오세훈 서울시장이 6일 오전 서울 중구 서울시청에서 '주거불안, 세제로 잡을수 있나?' 주제로 열린 '부동산 정상화를 위한 시민 대톤론회'에 참석해 시민의 의견을 경청하고 있다. 사진=강민석 기자

시장 안정 핵심은 공급확대···정비사업 활성화 필요

오세훈 시장은 전월세 안정의 핵심은 민간 임대 공급 확대라고 강조했다. 세제 강화를 통한 기존 주택 보유자 부담 확대보다 민간 임대사업자가 시장에 참여할 수 있는 환경을 조성하는 것이 우선이라는 주장이다.

공급 확대를 둘러싼 정부와 서울시 간 시각차도 드러났다. 앞서 이재명 대통령은 재개발·재건축이 주거 환경 개선 효과는 있지만 신규 주택 공급 효과는 제한적이라는 취지의 발언을 내놓은 바 있다.

오 시장은 정비사업 활성화 필요성을 강조하며 "재개발·재건축은 신규 주택 공급 효과가 분명히 있다"며 "정비사업 과정에서 발생할 수 있는 이주 수요와 전월세 시장 자극 문제는 관리해야 할 과제이지 정비사업 자체를 위축시킬 이유는 아니다"라고 밝혔다.

이어 "부작용이 우려된다고 해서 정비사업에 적대적인 입장을 갖는다면 본말이 전도된 것"이라며 "이주 시기 조정 등은 서울시가 실무적으로 관리하면서 시장 충격을 줄이면 되는 문제"라고 강조했다.

김지엽 성균관대 건축학과 교수는 "주택시장은 하나의 생태계로 봐야 한다"며 "공급이 있어야 가격이 안정되고 다양한 수준의 주택과 임대주택이 함께 공급돼야 한다"고 말했다.

이어 "국가는 서민과 저소득층을 위한 적정한 주거를 공급할 수 있는 길을 열어줘야 한다"며 "공공뿐 아니라 민간이 공급할 수 있는 환경을 만들어야 한다"고 강조했다.

윤지해 랩장은 정부와 서울시는 주택 공급 확대를 위해 공공과 민간의 역할을 나누기보다 모든 공급 수단을 활용해야 한다고 강조했다.

윤 랩장은 "재개발·재건축, 택지 개발, 그린벨트 해제, 유휴 부지 활용 등 가능한 수단을 모두 동원해야 한다"며 "서울 주택시장 안정의 해법은 결국 충분한 공급에 있다"고 강조했다.

서울에 집중된 주거 수요를 분산하기 위한 광역 차원의 접근도 필요하다고 지적했다. 윤 랩장은 "서울에 집중된 수요를 경기·인천 등 수도권으로 분산할 수 있는 방안도 함께 고민해야 한다"며 "특정 공급 방식에 의존하기보다 다양한 공급 경로를 동시에 가동해야 한다"고 말했다.